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城市人口受赠农村房屋的法律思考

                              ——山西健杰律师事务所  徐惠

【案情】
  王一出生于1950年,3岁时因大伯在战争中牺牲,王一的爷爷奶奶决定将王一过继于大伯名下,为大伯延续香火,从此王一跟随爷爷奶奶生活,与亲生父母(王乙夫妇)往来甚少;王一16岁时,爷爷奶奶去世,王一独自生活。1998年王一在城市落户,2001年王一老家的村委对宅基地使用权进行登记,王一的亲生父母王乙夫妇将王一爷爷奶奶的宅基地使用权登记在王乙夫妇名下,宅基地使用权证上载明了房屋面积、建筑类型。2010年因老房子年久失修,随时有倒塌的危险,王乙夫妇的婚生子王二、王三均不顾王乙夫妇的安危不予修建房屋,这时,王一才得知王二、王三平时根本不向王乙夫妇履行赡养义务,由于心疼自己的生身父母,2010年,王一重新翻盖了爷爷奶奶的祖屋让生身父母居住,且一直照顾着生身父母的起居生活。
  王乙夫妇想将老宅基地上的房屋过户给王一,但担心王二、王三反对,去公证处先后要求办理公证赠与和公证遗赠,公证处均不予办理,理由是王一是城市户口,现王乙夫妇寻求法律帮助。
 
【法律法规】
  《中华人民共和国合同法》第一百八十五条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
  第一百九十五条 赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。
  《中华人民共和国公正法》第十一条 根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构办理下列公证事项:
  (一)合同;
  (二)继承;
  (三)委托、声明、赠与、遗嘱;
  (四)财产分割;
  ……
  《房屋登记办法》第四条
  本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
 房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。
  第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。
  法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的,从其规定。
  第八十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的,应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
  第九十五条 房屋权属证书、登记证明,由国务院建设主管部门统一制定式样,统一监制,统一编号规则。
  县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。
  《土地管理法实施条例》第六条 依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。
   依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。
 
【评析】
  依据我国相关法律法规的规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权归集体所有,使用权归房屋所有人所有,农村村民的宅基地使用权是基于“村民”这一特定身份取得,村民只有宅基地使用权,对宅基地使用权无权进行处置。建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有,是公民的合法财产,公民可以对自己的合法财产进行处置,包括赠与。
  王乙夫妇因继承取得房屋的所有权,该房屋属王乙夫妇合法的个人财产,王乙夫妇对房屋有处分权,王一接受赠与后,赠与行为合法有效,受到法律保护,公证处以王一是城市户口为由,不予公证赠与合同是不合适的。
 
【法律思考】
  我国农村房屋现很少对房屋所有权进行登记,农民一般都只有宅基地使用权证,而没有房屋所有权证,现行我国大多数地区房屋登记机构在行政部门并没有设置,这给农村房屋在进行合法流转时造成一定困难,农民在行使房屋所有权的处分权时受到阻碍,不利于维护农民的合法利益。
  虽然我国法律法规对农村房屋所有权登记制度已经有了立法依据,但是在法律实施方面还有所欠缺,真正的建立建全及落实农村房屋所有权登记制度是我国社会发展的必然要求,有利于农民正确表达自身意志,是保护农民切身利益的保障,是维护农民对自身合法财产进行处分的法宝。希望我国尽快落实对农村房屋进行所有权的登记制度,明确登记部门,不要让法律条文成为空文,无法实施,只有真正的将法律规定进行贯彻落实,才能在法律上维护好农民的合法权益,为民谋福。
时间:2012-06-03 05:36:36   点击数:0    
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