（１９９２年７月９日）

贵州省高级人民法院：
　　你院一九九二年元月报来的关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告收悉。经研究，答复如下：房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。本案范怀与郭明华双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件，故同意你院审判委员会第一种意见，即：双方口头房屋买卖协议无效，对由此而产生的其他争议，争取合情合理的调解解决。
　　以上意见，供参考。

附：

贵州省高级人民法院关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告

最高人民法院：
     我省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院向我院请示的范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案，经我院审判委员会讨论，认识不一致，考虑到对该案的处理涉及对有关民事政策的掌握、适用问题，特将有关情况、问题汇报请示如下：
     一、当事人基本情况
     申诉人（原二审被上诉人）：郭明华，男，39岁，汉族，小学文化，农民，现住兴义市七舍街上。
     申诉人（原审第三人）：兴义市交通运输管理总站。
     对方当事人（原二审上诉人）：范怀，男，48岁，汉族，初中文化，农民，现住兴义市丫口寨乡上丫珠坪子村民组。
     原审第三人：兴义市七舍乡第五村民组。
     二、本案基本事实及审理情况
     1985年，兴义市七舍交通运输管理站（以下简称交管站）欲用其座落于七舍乡街面的3间瓦房与他人调换有空地附属可建停车场的房屋，范怀知悉后便贷款于同年11月10日向朱金友购买了位于七舍乡街上的瓦房3间，厨房、厕所及房前空地一幅（约400平方米，此房即争议之房），价款9760元。买房后范怀与交管站协商双方调换房屋，并由交管站补给范人民币4000元，未达成协议。范怀一家亦未搬进该房内居住。后申诉人郭明华知得范怀与交管站换房不成，想出卖该房，便多次找范商议买房，同时并与交管站协商买范的房屋与交管站的街面房调换（范亦知晓）。1987年12月8日，郭明华与范怀达成口头协议（无第三人在场）：范怀将向朱金友购买的房屋出卖给郭明华，价款为11000元，范当场将原买房契约和该房的三把钥匙交给郭明华，双方约定于同月10日到交管站，范与郭、郭与交管站同时订立买房、换房契约，届时郭明华一次付清全部价款。同月10日，范怀未按约定到交管站，郭明华便持范怀的买房契约与交管站签订了换房协议。同月12月，范怀到郭明华处，因郭不能一次付清全部房价款，双方通过协商口头议定：郭明华先付4000元，所欠部分延至同月15日全部付清。款付清后才正式立契（此时范已知郭明华与交管站订立换房协议但未提出异议）。郭即付买房价款4000元给范。同月15日，范怀到郭明华处，郭付款1000元给范，余欠6000元房价款未付，双方商议延至1988年1月2日全部付清。同月17日，交管站搬进争议之房，次日，郭明华搬入交管站房居住。1988年1月2日，郭明华因钱未凑齐，先付了2000元给范，余欠4000元经双方协商限至1月28日付清，逾期付款每日按30%计算利息，郭明华向范怀出具了欠条。同月交管站动工修围墙时，相邻的七舍乡第五村民组金内成等户提出交管站修围墙将阻断他们的出入通道，双方发生争议。经交管站、郭明华与金内成等户协商，由郭明华出资另修一条路供后面人家出入，预计费用2000余元。同月30日，范怀到郭明华家要郭所欠的房价款时，郭提出原协商买房时范未说明房前空地中部分系后面住户的出入通道，要求范怀承担部分改道费用，范拒绝承担，双方发生纠纷，郭明华遂拒付所欠房价款。同年3月19日，范怀以郭明华与交管站恶意串通，秘密签订换房协议，侵犯其房屋所有权为由，诉至兴义市人民法院，要求废除与郭明华的口头房屋买卖协议，恢复原房屋状况，由郭明华赔偿其经济损失10000元。一审法院受理此案后，调解未成。遂于1988年11月10日判决：一、双方于1987年12月8日口头订立的房屋买卖协议有效。双方须补办契税等手续。二、由郭明华偿还所欠范怀的房价款4000元和利息253.04元（按月息六厘六计算）。判决后范怀不服，提出上诉，黔西南州中级人民法院于1989年6月26日二审判决：一、撤销一审判决；二、范怀与郭明华所立房屋买卖协议予以解除；由范怀返还7000元房价款给郭明华；三、废除郭明华与七舍交管站的房屋调换协议，由范怀付700元房屋维修费给七舍交管站，交管站添附的设施和围墙等，自行拆除。二审宣判后，郭明华与兴义市交通管理站不服，多次向贵州省人民代表大会常务委员会提出申诉，主要申诉理由是：房屋买卖合同应有效；二审判决理由部分认定与判决主文相矛盾。贵州省人大常委会将其申诉材料转我院，并要求报告处理结果。我院于1990年1月15日发函给黔西南州中级法院，要求他们进行复查。黔西南州中级法院告诉申诉庭复查后认为应撤销二审判决，维持一审判决。该院审判委员会讨论后则认为应维持二审判决。报我院请示。现该案尚未执行。
     三、我院讨论意见
     我院告诉申诉庭审查该案后认为：
     1.  根据最高人民法院1984年9月8日下发的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定精神，房屋买卖系要式法律行为。本案中买卖双方没有订立契约，不具备所有权合法转移的必要条件，二审判决认定范怀与郭明华的口头房屋买卖协议无效是正确的。郭明华在未依法取得争议之房所有权的情况下，即与交管站订立换房协议；交管站在未确知郭已购得争议之房的情况下，与非房屋所有权人签订的换房协议亦属无效。范怀将争议之房的原买卖契约和钥匙交给郭明华，导致交管站轻信郭明华已取得房屋所有权而与之签订了换房协议。对该协议无效，范怀、郭明华应承担主要责任，交管站有一定责任。但考虑到该案争议之房使用现状，为避免造成当事人的损失，可做双方当事人的工作，如范、郭及交管站各方能依法达成房屋买卖、调换协议，订立契约，完善手续，可本着合情合理的原则依法调解解决。
     2.  该案因换房协议无效造成的经济损失，应包括交管站换房后对房屋进行维修、改造的实际费用。原二审判决对交管站对争议之房所添附的设施及修建围墙的损失未予考虑不当。为此，如范与郭、郭与交管站不能达成房屋买卖、调换协议，依法转移所有权，对因换房协议无效造成的实际损失，应按过错责任原则，由范、郭承担主要责任。
     该案经我院审判委员会讨论，有两种意见：一种意见认为房屋买卖是要式法律行为。而本案中买卖双方未订立契约，不具备所有权合法转移的要件，因此范怀与郭明华口头订立的房屋买卖协议应视为无效，具体处理同意合议庭意见。另一种意见认为本案双方当事人虽未订立房屋买卖契约，但双方均承认有口头协议，双方买卖房屋的意思表示是真实的，且郭明华交付了大部分房价款，范怀亦将原房契和房屋钥匙交与郭明华，范怀明知郭明华与交管站签订了换房协议，交管站亦搬进争议之房而未提出异议。纠纷主要是郭明华未按期付清购房款以及产管站要郭明华另修通道造成的。因此根据该案具体情况考虑，应认为该房屋所有权已合法转移。
     为此，特报请批示。 

发布部门：最高人民法院　

发布日期：1992年07月09日　

实施日期：1992年07月09日　(中央法规)