晋城市中级人民法院　晋城市建设委员会　文件

晋市建房字（1998）30号

转发《关于贯彻实施〈城市房地产管理法〉和房地产案件审理中有关问题的意见》的通知

各县（市、区）人民法院：

各县（市、区）建设局：

　　现将山西省高级人民法院、山西省建设委员会《关于贯彻实施〈城市房地产管理法〉和房地产案件审理中有关问题的意见》，转给你们，请认真贯彻执行。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山西省晋城市中级人民法院（章）　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　晋城市建设委员会（章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年四月九日

主题词：贯彻实施　　房地产法　　通知

送：省高院、省建委、市委办公厅、市人大常委会办公厅、市政府办公厅、市政协办公厅、市检察院、各人民团体、各新闻单位。

山西省高级人民法院   山西省建设委员会   文件 

晋建房字[1998]33号

关于贯彻实施《城市房地产管理法》和房地产案件审理中有关问题的意见

全  省  各   级   人   民   法   院：

各地、市、县建设委员会、房地产管理局：

　　为加强对房地产的管理，规范房地产市场行为，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）的有关规定，现就贯彻实施《城市房地产管理法》和房地产案件审理中有关问题提出如下意见，请认真贯彻执行。

　　一、房地产转让（买卖）

　　（一）房地产转让应当签订书面转让合同，使用国家统一的规范（标准）文本（开发企业销售商品房，必须使用建设部、国家工商局监制，由省建委统一印发的《商品房购销合同》，并向县级以上人民政府房地产管理部门申请转移登记，办理房屋所有权证书。

　　房地产开发企业进行商品房预售，应按照《关于加强商品房预售管理若干规定》（晋政发[1994]42号）的规定办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。

　　（二）没有取得《商品房预售许可证》的商品房预售行为，视为无效行为。所订立的预售合同按照无效合同处理。

　　（三）房地产转让后未依法申请转移登记，未办理房屋所有权证书的，法律不予保护。

　　二、房地产抵押和房屋租赁

　　（一）房地产抵押应依法向房地产管理部门办理抵押登记，办理房地产抵押他项权利证书。因依法处分抵押房地产涉及房屋所有权、土地使用权转移的，应当办理过户登记。房屋租赁应依法向房地产管理部门申请租赁登记备案，办理《房屋租赁证》。房地产抵押，抵押人和抵押权人要签订书面合同；房屋租赁，出租人与承租人应签订书面租赁合同，使用国家统一的规范（标准）文本。

　　（二）没有签订书面合同的房地产抵押和房屋租赁关系视为无效；未依法向房地产管理部门办理房地产抵押登记和房屋租赁登记的，视为无效行为，不受法律保护。

　　（三）房屋租赁中（包括城市公有房屋的出租），承租者不得改变承租房屋的使用性质，确需改变的，须征得产权人的同意，并按照新的使用性质签定租赁合同。承租人在承租期内需进行转租的，须征得产权人的书面同意方转租。转租期间的租金由产权人与第一承租人重新商定并签定合同；承租人转租第三人的，亦应依法向房地产管理部门申请租赁登记备案，办理"房屋租赁证"。

　　对擅自改变房屋使用性质、转租承租房屋者，产权人可依法收回出租房屋使用权；承租人对所承担房屋及房地产管理部门直管的公有房屋，六个月不交房租的，产权人有权收回房屋使用权。对违反规定，拒绝交回房屋使用权的，房地产管理部门可依照国务院《城市私有房屋管理条例》和建设部《城市公有房屋管理规定》做出处罚决定。承租人不服该决定，可依法提起行政诉讼，逾期不提起行政诉讼又不履行决定的，房地产管理部门可申请法院强制执行。

　　（四）人民法院在审理民事案件中，可以依法对产权人已出租于他人的房产采取限制转让等保全措施，也可以对该产权归属做出判决，但不应变更租赁关系，影响承租人对承租房屋的使用。

　　对已办理他项权证书的房地产，人民法院不应冻结、查封。

　　（三）一九九五年元月一日以前发生的房地产抵押和房屋租赁纠纷案件，应责令当事人到房地产行政主管部门补办有关登记手续，纠纷案件按照当时的房地产管理规定进行审理。一九九五年元月一日以后发生的房地产抵押和房屋租赁纠纷案件，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关政策规定审理。

　　三、房地产中介

　　（一）从事房地产中介服务的机构，必须按规定到房地产管理部门办理登记备案和资格确认手续。房地产中介服务人员应取得建设部、山西省建设委员会颁发的执业资格或岗位证书，持证上岗。

　　（二）不符合前款规定从事房地产中介服务的中介行为，为无效行为，依法不予确认。

　　（三）人民法院在审理房地产案件中，需要对房地产进行价格评估、工程质量评定、工程造价（含装璜）价格测算的，应由人民法院的审定机构出具书面委托手续，由省建设行政主管部门已确认资格的房地产行政主管部门的评估机构受理。

　　（四）评估人员必须取得建设部、人事部认定并注册的“房地产估价师”资格或省建设委员会颁发的《山西省房地产估价员资格证》。评估报告必须由房地产估价师或三名以上（含三名）房地产估价员署名才具有法律效力。

　　四、房屋所有权证的发放

　　（一）国家实行房屋所有权证登记发证制度，房屋所有权证是房地产权利人占有房产的合法凭证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

　　（二）房屋所有权的发证机关是市、县人民政府房地产管理部门，其它部门发放房屋所有权证属非法行为。凡持非房地产管理部门发放的房屋所有权证件，属无效证件，不受法律保护。

　　五、房屋所有权的管理

　　房地产产权纠纷，由房地产所在地人民法院受理。对于经人民法院审理后所做出的产权确认的判决，房地产管理部门应根据判决所确定的产权归属办理相应的产权登记手续。

　　（一）民事审判中，业经政府确权的案件，应以政府确权为准。在审理中，如发现确权不当，法院可建议房地产管理部门重新确权。对于经人民法院审理后所做出的产权确认的判决，房地产管理部门应根据判决所确定的产权归属，办理相应的产权登记手续。

　　房产纠纷案件的当事人如对政府确权有异议，当事人可提起行政诉讼。

　　（二）房地产管理部门进行确权，应注意保护共有人的合法权益，消除共有财产在一人名下现象。

　　（三）有下列情形之一的房屋，由房地产管理部门决定撤消全部或者部分登记事项：

　　1、当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；

　　2、房地产管理部门工作疏忽导致核准不当的；

　　3、法院依法判定取消的登记事项。

　　撤销登记的决定应当自做出决定之日起十五日内书面通知当事人，并在当地报纸上公告。公告后的撤销登记均视为当事人接收。

　　（四）房地产权发生纠纷时，当事人可向房地产仲裁机构申请仲裁。对仲裁裁决不服的，当事人可向人民法院提起民事诉讼，人民法院认为原仲裁结论不妥的。可不予认定。

　　六、房地产开发企业从事房地产开发，其注册资本必须符合建设部《房地产开发企业资质管理规定》和《山西省房地产开发企业资质管理规定》；取得《房地产开发企业资质等级证书》和工商部门核发的营业执照后，方可从事房地产开发和商品房销售活动。违者，由房地产管理部门做出处理（处罚）决定。当事人不服该决定的，可依法提起行政诉讼，逾期不执行又不起诉的，房地产管理部门可申请法院强制执行。

　　七、九一年以前发生的房屋拆迁纠纷案件，按当时房地产管理的有关规定处理；九一年以后发生的房屋拆迁纠纷案件，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁管理实施细则》及当地出台的有关管理法规进行处理。

　　八、人民法院审理案件时，依照《民事诉讼法》、《城市房地产管理法》等法律、法规规定，进行查封等限制房地产权利时，应通知房地产管理部门协助执行（附委托书和法律文书），房地产管理部门应予执行。人民法院审理案件中向房地产管理部门收集、调取证据，房地产管理部门应予提供并积极配合。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山西省高级人民法院（章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山西省建设委员会员（章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年二月十二日