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城镇土地估价规程GB/T 18508-2001（一） |
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1 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围，引用标准，总则，估价原则及价格影响因素，基本估价方法，基准地价评估方法，宗地地价评估方法，主要用途及其他权利的土地价格评估方法。 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。 农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 2 引用标准 下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。在标准出版时，所示版本均为有效．所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨，使用下列标准最新版本的可能性。 TD 1001-93 城镇地籍调查规程 3 总则 3．1 土地估价目的 土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让，转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面，科学，合理地使用城镇土地提供依据。 3．2 土地价格内涵 本规程所指土地价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和．其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格，承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格，地役权价格是其派生形式． 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格，生地价格和毛地价格表示。 3．3 土地估价技术途径 3．3．1 基准地价评估的技术途径 (1)以土地定级(或影响地价的土地条件和因素划分均质地域)为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 (2)以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3．3．2 宗地地价评估技术途径 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3．4 估价成果 3．4．1 基准地价估价成果 (1)文字报告：主要有基准地价评估总报告，技术报告及资料整理分析报告； (2)基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图，样点地价图； (3)基准地价表； (4)基准地价修正系数表，影响因素指标说明表。 3．4．2 宗地地价估价成果 (1)宗地估价报告； (2)宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4．1 估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。 4．1．1 遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 4．1．2 遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同，条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 4．1．3 遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。 判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件，法律法规政策及规划限制，市场要求和最佳利用程度等。 4．1．4 遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 4．1．5 遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 4．1．6 遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 4．1．7 遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格． 4．2 价格影响分类 城镇土地价格的影响因素有： (1) 一般因素； (2) 区域因素； (3) 个别因素。 4．2．1 一般因素 指影响城镇地价总体水平的自然，社会，经济和行政因素等，主要包括地理位置，自然条件，人口，行政区划，城镇性质，城镇发展过程，社会经济状况，土地制度，住房制度，土地利用规划及计划，社会及国民经济发展规划等。 4．2．2 区域因素 指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置，交通条件，公用设施及基础设施水平，区域环境条件，土地使用限制和自然条件等。 4．2．3 个别因素 指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件，开发程度，形状，长度，宽度，面积，土地使用限制和宗地临街条件等。 5 基本估价方法 5．1 收益还原法 5．1．1 基本公式 以收益还原法评估土地价格按以下公式： (1)土地收益为无限年期： V=a/r (1) 式中： V：土地收益价格 a：土地纯收益(或地租) r：土地还原利率 (2)土地收益为有限年期： V=(a/r)[1-1/(1+r)n] (2) 式中： V，a，r 含义同前 n：未来土地使用年期 5．1．2 程序 (1)收集相关资料；(2)测算年总收益；(3)确定年总费用；(4)计算年纯收益；(5)确定还原利率；(6)选用适当的计算公式；(7)试算收益价格；(8)确定待估宗地地价。 5．1．3 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应 收集过去五年中原料，人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续，稳定的，能反映土地的长期收益趋势。 5．1．4 估算年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入，押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。 5．1．5 确定年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。 几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下： (1)土地租赁：土地使用税，土地管理费，土地维护费及其它费用；(2)房地出租：经营管理费，经营维修费，房屋年折旧费，房屋年保险费，房屋出租年应交税金及其它费用；(3)经营性企业：销售成本，销售费用，经营管理费，销售税金，财务费用及经营利润；(4)生产性企业：生产成本(包括原材料费，人工费，运输费等) ，产品销售 费，产品销售税金及附加，财务费用，管理费用及企业利润． 5．1．6 确定土地纯收益 纯收益按总收益扣除总费用计算．土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额． 几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算： (1)土地租赁：a=R-C (3) 式中： a：土地纯收益 R：年租金收入 C：年总费用 (2)房地出租：a=Rin-Ihn (4) 式中： a：土地纯收益 Rin：房地纯收益 Ihn：房屋纯收益 Rin=Rlg-Clg (5) 式中： Rin：房地纯收益 Rlg：房地出租年总收益 Clg：房地出租年总费用 Ihn=Phc×r2(6) 式中： Ihn：房屋纯收益 Phc：房屋现值 r2：建筑物还原利率 房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理，经济和功能的退化状况选用适当方法来确定．其公式如下： Phc=Phk×Dn= Phk-E(7) 式中： Phc：房屋现值 Phk：房屋重置价 Dn：房屋成新度 E：房屋折旧总额 (3)经营性企业：a=Ijp-Ijf (8) 式中： a：土地纯收益 Ijp：企业经营纯收益 Ijf：非土地资产纯收益 Ijp=Yjp-Cjp (9) 式中：Ijp：企业经营纯收益 Yjp：年经营总收入 Cjp：年经营总费用 (4)生产性企业：a=Isp-Ijf (10) 式中： a：土地纯收益 Isp：企业生产纯收益 Isp：非土地资产纯收益 Isp：企业生产纯收益 Isp=Ysp-Csp (11) 式中： Ysp：年生产总收入 Csp：年生产总费用 (5)自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素，个别因素的比较修正，求得其土地纯收益． 5．1．7 确定土地还原利率 土地还原利率应按下列方法确定： (1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率． (2)安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值．安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定． (3)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率． 在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利，不同土地使用年期，不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别． 综合还原利率，土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下： r=(r1L+r2B)/(L+B) (12) 式中：r：综合还原利率 r1：土地还原利率 r2：建筑物还原利率 L：土地价格 B：建筑物价格 5．1．8 选用适当计算公式 根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式．除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A． 5．1．9 计算土地收益价格 在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格． 5．1．10 适用范围 收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价． 5．2 市场比较法 5．2．1 基本公式 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V=VB×A×B×D×E (13) 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数 =正常情况指数/比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 5．2．2 程序 (1) 收集宗地交易实例；(2) 确定比较实例；(3) 建立价格可比基础；(4) 进行交易情况修正；(5)进行估价期日修正；(6) 进行区域因素修正；(7) 进行个别因素修正；(8) 进行使用年期等修正；(9) 求出比准价格． 5．2．3 收集宗地交易实例 资料收集范围包括：地块位置，面积，用途，成交时间，双方当事人，地块条件，使用年期，交易条件，影响地价的区域和个别因素，土地价格等． 5．2．4 确定比较实例 要求选取三个以上的比较实例．比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例． 5．2．5 建立价格可比基础 各比较实例应在以下方面统一：付款方式，币种和货币单位，面积内涵和面积单位等． 5．2．6 交易情况修正 交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格． 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列 9 种： (1) 有利害关系人之间的交易；(2) 急于出售或者购买情况下的交易；(3) 受债权债务关系影响的交易；(4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；(5) 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；(6) 相邻地块的合并交易；(7)特殊方式的交易；(8) 交易税费非正常负担的交易；(9) 其它非正常的交易． 将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算．交易情况修正公式为： VE=V0×Ep/EE (14) 式中：VE：情况修正后的比较实例价格 V0：情况修正前比较实例价格 Ep：待估宗地情况指数 EE：比较实例宗地情况指数 5．2．7 估价期日修正 估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格．主要用地价指数进行修正．修正公式为： VE=V0×Q/Q0 (15) 式中：VE：估价期日宗地价格 V0：交易期日宗地价格 Q：估价期日地价指数 Q0：交易期日地价指数 5．2．8 区域因素修正 区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格． 区域因素修正的主要因子有商业繁华程度，交通条件，公用设施及基础设施水平，区域环境条件，城镇规划，土地使用限制，产业集聚程度等．不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定．将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算．修正公式为： VE=V0×DP/DE (16) 式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格 V0：区域因素修正前比较实例价格 DP：待估宗地区域因素条件指数 DE：比较实例宗地区域因素条件指数 5．2．9 个别因素修正 个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格． 个别因素修正的主要因子包括：宗地位置，面积，形状，临街状况，宗地内基础设施水平，地势，地质，水文状况，规划限制条件等．个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定．将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算．修正公式为： VE=V0×SP/SE (17) 式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格 V0：个别因素修正前比较实例价格 SP：待估宗地个别因素条件指数 SE：比较实例宗地个别因素条件指数 5．2．10 土地使用年期等修正 土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期 限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响．修正公式为： Vt=V0×K (18) 式中： Vt：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K：年期修正系数 K=[1-1/(1+r)m]/[ 1-1/(1+r)n] (19) 式中： r：土地还原利率 m：待估宗地的使用年期 n：比较实例的使用年期 除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等． 5．2．11 比准价格确定 所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格： (1)简单算术平均法． (2)加权算术平均法． (3)中位数法． (4)众数法． 5．2．12 适用范围 市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区．市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取． 5．3 成本逼近法 5．3．1 基本公式 成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 (20) 式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地成本价格 R3：土地增值 5．3．2 程序 (1)判断待估土地是否适用成本逼近法；(2)收集与估价有关的成本费用，利息，利润及增值收益等资料；(3)通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费，土地开发费及相关的 税费，利息，利润；(4)确定土地开发后较开发前的价值增加额；(5)按地价公式求取待估土地的土地价格；(6)对地价进行修正，确定待估土地的最终价格． 5．3．3 确定土地取得费 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算． 征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用．征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定． 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算．拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费．城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定． 从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格． 5．3．4 确定土地开发费 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算． 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费，基础设施配套费，公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同． 按照待估宗地的条件，评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度．属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路，通上水，通电和宗地红线内土地平整． 5．3．5 确定各项税费 征地过程中发生的税费一般有： (1) 占用耕地的耕地占用税；(2) 占用耕地的耕地开垦费；(3) 占用菜地的新菜地开发建设基金；(4) 征地管理费；(5) 政府规定的教育基金及其它有关税费． 房屋拆迁过程中发生的税费一般有： (1) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； (2) 政府规定的其它有关税费． 5．3．6 确定土地开发利息 按照界定土地开发程度的正常开发周期，各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息．土地开发周期超过一年，利息按复利计算． 5．3．7 确定土地开发利润 土地开发总投资应计算合理的利润．土地开发总投资包括土地取得费，土地开发费和各项税费．按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润． 5．3．8 确定土地增值 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算． 5．3．9 价格修正与确定 (1)根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正． (2)成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正．其年期修正公式为： K=1-1/(1+r) (21) 式中： K：年期修正系数 r：土地还原利率 n：土地使用年期 是否进行年期修正要具体分析： A，当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正； B，当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正． C，当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正． (3) 确定土地价格． 5．3．10 适用范围 成本逼近法一般适用于新开发土地，或土地市场欠发育，交易实例少的地区的土地价格评估． 5．4 剩余法 5．4．1 基本公式 以剩余法评估土地价格用下列公式： V=A-B-C (22) 式中：V：待估土地价格 A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B：整个开发项目的开发成本 C：开发商合理利润程序： 5．4．2 程序： (1) 调查待估宗地的基本情况；(2) 确定待估宗地的最有效利用方式；(3) 估计开发建设周期和投资进度安排；(4) 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；(5) 估算开发成本和开发商合理利润；(6) 确定待估宗地的土地价格． 5．4．3 估算开发完成后的不动产价值 必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行．对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值． 5．4．4 确定开发周期和投资进度安排 应参照类似不动产的开发过程进行确定． 5．4．5 确定开发成本 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和． 在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费，将土地开发成熟地的开发费用，管理费用，投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费，房屋建造成本，管理费用，投资利息和销售税费． 5．4．6 计算利息 地价款，土地开发费用或房屋建造成本，管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息．销售税费不计利息．利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算． 在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项． 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率． 5．4．7 计算利润 开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算．利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率． 5．4．8 现有房地产项目的土地估价 运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下： V=Vr-Ph-T (23) 式中：V：土地价格 Vr：房地产交易价格 Ph：房屋现值 T：交易税费 房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定． 5．4．9 适用范围 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价．允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；(3)现有房地产中地价的单独评估． 6 基准地价评估 6．1 程序 (1) 准备工作；(2) 资料调查与整理；(3) 基准地价评估；(4) 基准地价确定；(5) 编制基准地价修正系数表；(6) 成果验收． 6．2 准备工作 准备工作主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表，准备工作底图，确定基准地价评估区域等． 基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况，基准地价评估工作的领导与组织，估价时间安排和经费预算，估价成果及技术方案等． 基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定． 一些基本表格见附录 C 中 的 C1． 基准地价工作底图为： 大城市 1：10000-1：50000 中等城市 1：5000-1：10000 小城市以下 1：1000-1：5000 按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件． 确定基准地价评估区域包括确定基准地价评估的范围和确定城镇土地的级别或均质区域． 6．3 资料调查与整理 6．3．1 资料调查的一般要求 (1) 调查，收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；(2)调查以土地级或均质地域为单位进行；(3) 样本抽样采用分类不等比抽样调查；(4)样本要有代表性；(5) 样本分布要均匀；(6) 调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30 个；(7) 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；(8) 土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；(9) 出让，转让，出租，入股，联营，联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；(10) 调查资料必须填入相应的调查表格． 6．3．2 资料调查的内容 6．3．2．1 土地定级成果资料 (1) 土地级别图； (2) 土地定级工作报告和技术报告； (3) 其它能用于土地估价的定级成果及资料． 6．3．2．2 土地利用效益资料 (1) 不同行业资金利润率标准； (2) 同一行业不同规模的资金利用效益资料； (3) 不同行业不同规模的企业劳动力标准； (4) 行业经济效益资料； (5) 单位或企业土地利用效益资料． 6．3．2．3 地租，地价资料 (1) 土地使用权出让，转让资料； (2)土地使用权，房屋及柜台出租资料； (3)土地征用补偿，安置补偿及地上物补偿标准； (4)土地联营入股资料； (5) 用土地进行联合建房的分成资料； (6) 以地换房资料； (7) 房屋拆迁补偿标准，房屋造价标准，房屋重置价标准，房屋经营及管 理标准，固定资产作价标准等资料； (8) 宗地用途，出租时间，容积率等； (9) 有关税费征收标准； (10) 土地开发费用标准，资本的利息，利润标准； (11) 其它资料，如还原利率等． 6．3．2．4 影响地价的因素资料 指影响地价的一般因素，区域因素和个别因素资料． 6．3．2．5 其它资料 (1) 历史地价资料； (2) 有关经济指数及建筑材料价格变动指数； (3) 土地开发与经营的政策法规，条例，规定； (4) 有关土地房屋的税收种类，税率等； (5) 城镇规划等有关资料． 6．3．3 样点资料的整理 6．3．3．1 样点剔除 逐表审查调查资料，将缺主要项目，填报数据不符合要求和数据明显偏离正 常情况的样点剔除． 6．3．3．2 样点资料归类 将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域，土地用途，企业用地效益，地价的交易方式和地价计算方法进行归类．当样本数量少于 6．3．1 条 第(6)款规定的数量时，应进行样本的补充调查． 6．4 用土地收益资料评估基准地价 6．4．1 土地级别的确定 根据《城镇土地分等定级规程》的要求，确定土地的级别． 6．4．2 样本数据处理 6．4．2．1 土地利用类型的划分 根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地利用类型分为商业，居住，工业用地等，条件具备的地方，可将商业用地分为金融保险业，办公服务类，综合商厦类，小商店与居民服务类等用地类型． 6．4．2．2 单元土地质量指数计算 根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式 计算： Xin = fi/ n (24) 式中：Xin ：某单元土地质量指数 fi ：某单元总分值 n ：土地级别数 6．4．2．3 行业或类别资本效益折算系数的计算 分别以商业，居住，工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数： Kci = Crm/Cr (25) 式中： Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数 Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率 Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率 6．4．2．4 规模资本效益折算系数的计算 分别以商业，居住，工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数： K cs = Crn/Cmax (26) 式中：K cs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数 Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率 Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率 6．4．2．5 企业标准资本额的计算： 企业标准资本额按下式计算： Cs =Ce×Kci ×Kcs (27) 式中：Cs：企业标准资本额 Ce ：企业实际使用的资本额 Kci ，Kcs 同前 6．4．2．6 合理工资量的计算 按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准： Lcs = Lce ×LPs/LPe (28) 式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额 Lce ：该企业实际支出的工资额 LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量 LPe ：企业实际占有的劳动力数量 6．4．2．7 企业效益资料的整理 将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理，并将结果填入本附录相应表格． 6．4．3 指标选择与样点数据归类 6．4．3．1 土地收益测算指标的选择 土地收益主要是对级差收益的测算．级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益，单位土地面积标准资金占有量，单位土地面积合理工资占有量，企业所在土地的级别或单元总分值． 6．4．3．2 样本数据归类 以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分金融保险业，办公服务类，综合商厦类，小商店与居民服务类等行业，进行资料归类． 6．4．3．3 样本数据检验 数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验． 用卡方检验法，秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验． 用 t 检验法和均值--方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除． 当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类． 6．4．4 模型选择与系数估计 6．4．4．1 选择测算模型 (1)常用于级差收益测算的模型有： A， Yn=A(1+r) 或 Yn=A(1+r) (29) 式中： Yn ：第 n 级土地上样点每平方米土地的利润值 A：常数 Xln aX1n (28) r ：利润级差系数 X1n ：第 n 级土地级别指数或单元土地质量指数 α：待定系数 土地质量从优到劣按等级系数1，2，......n 排列，土地级别指数取值为 n，......2，1． B， Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3(30) 式中： Yn ，X1n ：含义同 A 模型 X2 ：每平方米土地上标准资金占有量 X3 ：每平方米土地上标准工资占有量 b0 ：常数，大于零 b1 ，b2 ，b3 ：分别为土地，资本，劳动力的回归系数 C， Yn=A(1+r)X1n × X2b2 × X3b3 (31) 式中：Yn ，X1n ， r ：含义同 A 模型 A：常数； X2 ，X3 ，b2 ，b3 含义同 B 模型． D， Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V (32) 式中：Yn ，X1n ：含义同 A 模型 F(X1n)：自变量 X1n 的未知函数，为土地带给企业的利润 X2 ，X3 ，b2 ，b3 含义同 B 模型 V：误差项 (2)级差收益测算模型选择方法 根据数据资料，用以下方法进行模型选择： 方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关 系及相关检验来初步确定模型的数学形式． 方法二： 将样本数据依次代入可能的数学模型中， 得到不同样本的回归模型， 同时对各样本模型进行经济，统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型． 6．4．4．2 系数估计 (1) 模型确定 根据 6．4．4．1 条中提供的模型，模型选择方法和样点数据，确定级差收益 测算模型，测定各因素系数值． (2) 系数估计 将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素系数数值． 对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值． 6．4．4．3 因素系数数值的可靠性检验 (1) 经济意义检验 一般从符号和值域两个方面检验． 符号检验主要是根据模型中变量设计所要 达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定． (2) 统计检验 通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度． 通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度． 通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度． (3) 计量经济检验 通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性． 6．4．5 土地收益计算 将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益 值．各土地收益计算模型为： (1)模型 Ini =A(1+r)X1n (33) (2)模型 Ini =Yni - (b0+b2X2+b3X3) (34) (3)模型Ini = Yni/(X2b2×X3b3) (35) (4)模型Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V) (36) 式中：Ini ：第 n 级土地上样点单位面积的土地收益 Yni： 第 n 级土地上样点单位面积的利润 A，Xln，r，b0，b2，b3，X2，X3，V 含义同 6．4．4．1 中各模型 某一级地租的平均值按下式计算： In = ∑ Ini i =1 M M (37) 式中：In ：第 n 级土地上不同行业土地的平均收益 M：第 n 级土地上的样点量 6．4．6 基准地价计算 6．4．6．1 土地还原利率的确定 土地还原利率确定方法见 5．1．7． 6．4．6．2 基准地价计算 按下列公式估计各级土地不同用途的基准地价： V1b = (In/rl)[1-1/(1+ rl)n] (38) 式中：V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益 rl ：土地还原利率 n：基准地价评估年期 根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价．用该级土地上不同用途的正常交易地价进行检验． 对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域，地段的基准地价． 每一级土地上，将商业，居住，工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价．根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价． 按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表，数据填入附录C 中的 C1 相 应各表． 6．5 用市场交易资料评估基准地价 6．5．1 基准地价测算区域的划分 (1)以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；(2)没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素， 划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域．(3) 均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并． 6．5．2 样点地价计算 6．5．2．1 用土地使用权出让资料计算地价 根据土地使用权出让资料，按下式计算地价： V=VT /s (39) 式中：V：单位面积土地使用权出让价格 VT：出让宗地总地价 S：出让宗地总面积 6．5．2．2 用土地使用权转让资料计算地价 用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地 价： V=VT /s(40) 式中：V：转让宗地单位面积地价 VT：土地转让方获取的资金或实物作价净收入 S：转让宗地总面积 6．5．2．3 用土地使用权出租资料计算地价 土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价： V=( R /s)×(1/r ) (41) 式中：V：单位面积出租宗地的地价 R：出租方每年得到的资金或实物现值 S：出租的宗地面积 r：土地还原利率 6．5．2．4 用房地出租资料计算地价 见 5．1 收益还原法． 6．5．2．5 用土地联营入股资料计算地价 根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价． (1) 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价： V= (R/s)×(1/r ) (42) 式中：V：联营土地单位面积地价 R：土地股每年分享的利润或股息 S：联营土地面积 r：土地还原利率 (2)用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价： V=Cg×(re/rc)×(1/s) (43) 式中：V：联营土地单位面积地价出资方的资本总量 re：出地方利润分成量 rc：出资方利润分成量 s：联营土地面积 6．5．2．6 用以地换房资料计算地价 用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价： V =( Stb×Pbs)/s (44) 式中：V：土地单位面积地价 Stb：转让土地方获得的建筑面积 Pbs：单位建筑面积的平均售价 s：让出的土地面积 6．5．2．7 用柜台出租资料计算地价 (1)商店运营总费用计算 根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费，房屋建筑维修费及折旧费，房屋保险费，水电热等运营费，与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用． (2)计算出租柜台应分摊费用 按出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积． (3)计算地价： R E × (S b1 ÷ S b ) 1 V = S × (S ÷ S ) × r b1 b (45) 式中：V：出租柜台单位土地面积的地价 R：出租柜台年租金总收入 E：出租柜台所在商店的年经营总支出费用 Sb1：出租柜台的营业面积 Sb：商店的总营业面积 S：商店土地总面积 r：土地还原利率 当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数． 6．5．2．8 用房屋买卖资料计算地价 用房屋买卖价格计算地价见 5．4．8 的公式(23) ，其中房屋现值计算见公式(7) ． 6．5．2．9 用商品房出售资料计算地价 按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准， 用下式计算商品房买卖中的地价： V=(Pr-(Ch×Sh)-I-T-B)×(G/Sbl) (46) 式中：V ：某一商品楼用地的单位面积土地价格 Pr ：某一商品楼房总售价 Ch ：当地同类建筑单位面积平均造价 Sh ：楼房总建筑面积 I ：开发公司利润 T：商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等 B：开发资金应支付的利息 Sbl：建筑物占地面积 G：规划的建筑覆盖率 6．5．2．10 用新增城镇建设用地资料计算地价 见 5．3 成本逼近法． 6．5．2．11 用联建分成资料计算地价 联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算 投资资本的利润，则地价计算公式为： V= [(Ch +T)×Slb ]/Scl = (Ch +T)×Slb×Rv /Scb (47) 式中：V：联建房中单位土地面积的地价 Ch：房屋单位建筑面积造价 T：房屋单位建筑面积交纳的税费 Slb：出地方分成建筑面积 Scl：出资方建筑物分摊的土地面积 Rv：容积率 Scb：出资方分成建筑面积 6．5．3 样点地价修正与样点地价图的绘制 6．5．3．1 样点地价修正 经计算后的样点地价还须进行样点地价修正．修正的主要内容有：交易情况修正，估价期日修正，容积率修正，地价楼层分配修正，基础设施配套修正，出让年期修正等． (1)市场地价的出让年期修正 A， 有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为： Vm=Vml×[1-(1/(1+r) m)]/[1-(1/(1+r) m1)] (48) 式中：Vm：最高出让年限的土地使用权价格 m1：实际出让年期或剩余出让年期 Vm1：有限年期出让地价 m：土地使用权出让最高年限 r：土地还原利率 B， 无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为： m Vm=VE×[1-(1/(1+r) )] (49) 式中：VE：土地所有权价格 Vm，r，m 含义同上 (2) 市场地价的交易时间修正 不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估．区别不同土地用途，计算地价的变化幅度．在已建立地价指数系统的城镇，可用地价指数计算．计算公式为： Kt= Q/Q0 (50) 式中：Kt：某类土地地价修正到估价期日的系数 Q：某类土地估价期日的地价指数 Q0：某类土地交易时日的地价指数 对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为： V=Kt×V0 (51) 式中：V：修正到估价期日的宗地价格 V0：实际成交宗地地价 Kt：时间修正系数 (3) 市场地价的容积率修正 容积率修正按区域进行， 以城镇规划规定的区域容积率为标准， 用下式计算容积率修正系数，计算结果填入附录 C 中 C1．21 容积率修正系数表． Kr= Vis/Vi (52) 式中：Kr：容积率修正系数 Vis：某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价 Vi ：某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价 对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格： V=Kr×Vli (53) 式中：V：修正到规定容积率时的宗地地价 Vi：某一容积率下的宗地交易价格 Kr：同前 (4) 市场地价的其它修正 根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正： A， 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开，公平的正常市场情况下交易地价． B， 地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格． C， 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价．基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定． 6．5．3．2 样点地价图的绘制 (1) 按商业，居住，工业等不同用途分别作地价样点资料分布图； (2) 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上； (3) 直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准； 6．5．4 样点数据检验与处理 6．5．4．1 样点数据检验 (1) 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验．同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进 行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验． (2) 同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验． (3) 样本总体检验规定参见 6．4．3．3 条中有关规定． 6．5．4．2 样点数据处理 (1) 城镇中商业中心区的地价最高区段，应单独表示． (2) 相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为 异常数据剔除．方差检验规定参见 6．4．3．3 条中有关规定． (3) 同一级别，均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不 一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料． 6．5．4．3 数据整理 将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级，土地均质区域，土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填入附录 C 中 C1 的相应表格． 6．5．5 利用样点地价评估区域或级别基准地价 6．5．5．1 用样点地价评估区域或级别基准地价 (1) 有样点区域或级别的基准地价评估 A． 样本数量的确定．合格样本数量应符合数理统计要求． B． 模型选择及基准地价计算．在有样点区域或级别内，根据样点地价的分布规律， 选用简单算术平均值， 加权算术平均值， 中位数， 众数等作为该区域 (级别)的基准地价． (2) 没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估 没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法，比例系数法或系 数修正法进行．评估程序为： A． 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表； B． 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化； C． 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，评估其基准地价； D． 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价； E． 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，评估其它用途的基准地价． 6．5．5．2 建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价 (1)基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价．(2)模型选择：样点地价与土地级别的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型．模型参见 6．4．4．1 中级差收益测算模型中的模型．(3)系数估算：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代入模型中，估计参数值．估算出参数值后，要进行系数可靠性检验，检验要求按 6．4．4．3 条中的有关规定进行．(4)基准地价计算：将估计参数值和有关参数代入，得到各级土地的基准地价． 6．5．5．3 建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价地价 (1)基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价．(2)模型选择：样点地价与土地定级单元的数学关系模型根据二者之间的 二维关系图选择适宜的模型．模型参见 6．4．4．1 中级差收益测算模型中的模型．其中，Yn 为第 n 级土地交易样点地价，计算基准地价时是级别基准地价，Xn 为第 n 级或区域内定级单元总分值．(3)系数估算：与 6．5．5．2 条中模型相同．(4)基准地价计算：将估计值A，r 和有关参数代入，得到各单元分值的估计地价．在此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价． 6．5．6 利用市场交易资料评估路线价 6．5．6．1 程序 (1) 划分路线价区段； (2) 设定标准深度； (3) 评估区段路线价． 6．5．6．2 范围 路线价主要用于繁华商业区段的价格评估．在路线价与区域平均基准地价发 生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主． 6．5．6．3 划分路线价区段 (1) 商业用地区位条件，交通条件，人流量等因素相似的相邻地块划归同 一区段； (2) 把地价水平相近的相邻地块划归同一区段． 6．5．6．4 设定标准深度 设定标准深度就是确定有路线价标准的地价区段里地线位置．里地线根据临 街宗地众数进深确定． 标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度．里地线是标准深度的连线．里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地． 6．5．6．5 评估区段路线价 (1)市场交易地价资料修正 市场交易地价资料修正参见 6．5．3．1． (2)评估区段路线价 以路线价区段内市场交易地价资料为基础，取各区段的平均价为区段路线价．方法有三种： A，取算术平均数或加权平均数； B，取中位数； C，取众数． 6．6 城镇基准地价的确定 6．6．1 确定原则 (1) 以实际数据测算的结果为准，以比较，修正的结果为辅．(2) 土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证．(3) 土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证．(4) 体现地产管理政策． 6．6．2 确定方法 以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业，居住，工业用途的基准地价为城镇基准地价． 以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价． 以两种以上方法测算城镇基准地价的，城镇综合基准地价可分别依据用本条前款确定的各用途基准地价或不同方法确定的级别，区域综合基准地价的结果确定，确定方法可采用6．4．6．2 条或本条前款的规定分别进行． 以级为单位确定的基准地价，每一级中需有商业，居住，工业用地和级别综合基准地价．以区段为单位确定的基准地价，可以只表示某一用途的基准地价． 6．7 基准地价修正系数表的编制 6．7．1 基准地价修正系数表类型 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速，高效，及时地评估出宗地地价．它分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种． 编制基准地价修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表． 6．7．2 级别或区域基准地价修正系数表的编制 级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料，市场地价资料和定级分值三种方法． 6．7．2．1 用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表 (1) 确定级别或区域基准地价 按 6．6 条的评估结果，确定级别或区域基准地价． (2) 选择宗地地价影响因素 a．商业用地的影响因素 a) 商业繁华度．主要指商业区级别，商业服务业店铺总数． b) 交通便捷度．主要指商业用地与公交，道路等城镇交通系统连接的便利 程度．c) 环境质量优劣度．d) 规划限制．主要指城镇规划对商业区土地利用的要求．e) 其它因素．f) 宗地条件．主要有宗地的形状，临街状况，临街深度，宗地利用强度等． b．居住用地的影响因素 a) 位置．主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离．b) 交通便捷度．主要指购物和工作方便程度．c) 基础设施完善度．d) 公用服务设施完备度．主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校，幼儿园，医院，邮电所等配置状况．e) 环境质量优劣度．f) 规划限制．g) 其它因素．h) 宗地条件．主要有宗地形状，面积，地质，宗地利用强度等． c． 工业用地的影响因素 a) 交通便捷度． b)基础设施完善度．c)产业集聚规模．d)环境质量优劣度．e) 规划限制．f) 其它因素．g) 宗地条件．主要有宗地的形状，地质及地基承载力，宗地利用强度等情况． d．因素影响地价程度的确定 采用特尔斐法，层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值． (3) 各因素影响地价修正幅度的计算 a． 修正幅度值的计算 以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限，下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值． 上调幅度的计算公式为： F 1 =[(Inh-Ilb)/Ilb ]×100% (54) 下调幅度的计算公式为： F 2=[(Ilb-Inl)/Ilb ]×100% (55) 式中：F1：基准地价上调最大幅度 F2：基准地价下调最大幅度 Ilb：基准地价折算的年收益 Inh：级别或区域正常土地收益的最高值 Inl：级别或区域正常土地收益的最低值 在确定上调，下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次． b． 影响地价各因素修正幅度的确定 按照本条(2)中确定的不同用途各因素对地价的影响，按下式计算各因素的修正幅度． F1i=F1×Wi (56) F2i=F2 ×Wi (57) 式中：F1i：某一因素的上调幅度 F2i：某一因素的下调幅度 Wi ：某一因素对宗地地价的影响权重 以基准地价为一般水平，其修正系数为零．在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为 F1i/2，同时确定较优条件下的地价标准．在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为 F2i/2，同时确定较劣条件下的地价标准． (4) 编制基准地价修正系数表 按优，较优，一般，较劣，劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此 基础上，要量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点 的检验，校核，编制出一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表． 6．7．2．2 用市场地价资料编制基准地价修正系数表 (1) 确定级别或区域基准地价 按 6．6 条的评估结果，确定级别或区域基准地价． (2) 计算修正幅度值 将调查到的区域中正常地价的最高值，最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法按 6．7．2．1 条(3)中 a 款的规定． 对基准地价与最高地价， 最低地价之间的均分点， 按样点地价计算修正幅度． 按修正幅度值，将各有关地价点定为优，较优，一般，较劣，劣五个标准． (3) 影响地价各因素修正值的确定 根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出 各因素在不同标准下的修正值，具体计算按 6．7．2．1 条(3)中 b 款的规定进行． (4) 确定宗地地价修正系数对应的因素条件 具体计算按 6．7．2．1 条(4)的规定进行． 6．7．2．3 用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表 (1) 利用土地定级成果，确定各类用地的宗地地价影响因素，各影响因素 权重，各土地级别(区域) ，宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值． (2) 用宗地各定级因素分值与级别(区域)平均综合分值和宗地综合分值 比较，得修正系数． (3) 将区域因素修正和个别因素修正编制成修正系数表． 6．7．3 路线价修正系数表的编制 路线价修正系数表是指深度指数修正表．各城镇还可根据地价影响情况编制 宽度，形状等修正系数表．其具体程序如下： (1) 确定路线价 依 6．5 条中路线价的确定方法确定． (2) 编制深度指数修正表 深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定．具体做法是： a) 确定标准深度即里地线的确定．b) 确定级距．在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，并视同一致． 深度百分率表中级距的选定，应分析比较市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数，级距．c) 确定单独深度百分率．将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离(级距)划分为若干单元格，并依次为 a1， a2， a3 ......an ，其单独深度百分率为：a1 >a2 > a3 ......>an ．d) 选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表．a．平均深度百分率：a1 >(a1+a2)/2 >( a1+a2+a3)/3 >......>( a1+a2 +a3+......an)/ n b．累计深度百分率：a1< a1+a2< a1+a2+a3 <......< a1+a2 +a3+......an e) 编制深度修正指数表． 6．8 基准地价更新 6．8．1 一般要求 (1)为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准．(2)基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益，市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程．(3)成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性．成果更新后，原基准地价成果作为历史资料存档保存． 6．8．2 技术途径 更新的技术途径如下： (1)以土地定级(或均质地域)为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价． (2)以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价． (3)以土地定级(或均质地域)为基础，以地价指数为依据，更新基准地价． 6．8．3 范围 根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围．更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新． 6．8．4 方法运用 6．8．4．1 用土地收益资料和市场交易资料更新基准地价的具体方法和步骤与其评估基准地价的方法步骤相同，具体参见 6．4，6．5 中的规定． 6．8．4．2 用地价指数更新基准地价 用地价指数更新基准地价的基本公式为： P = P0 ×Q/Q0 (58) 式中：P：该区域(级别)某类用地更新后的基准地价 P0 ：该区域(级别)某类用地更新前基准地价Q：该区域(级别)某类用地基准地价更新期地价指数 Q0：该区域(级别)某类用地基准地价评估期地价指数 6．8．5 更新基准地价修正系数表 更新基准地价修正系数表， 要重新审定宗地地价影响因素及各因素影响宗地地价的权重．更新方法与编制基准地价修正系数表相同． 6．9 基准地价成果整理与验收 6．9．1 一般要求 (1)基准地价成果整理包括基准地价图，基准地价表，基准地价修正系数 表及其它相关图表和基准地价评估报告的整理，成果要齐全完整． (2)基准地价成果整理方法要得当，表示方式要正确． (3)图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别 图比例尺一致． 6．9．2 基准地价图的整理 6．9．2．1 内容 (1)基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线，位置和与地价高低有关的城镇道路，土地用途等．基准地价图的相关要素通过不同的图斑，色调，注记等来反映． (2)编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序，编绘内容和编制方法． (3)地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为1cm ．城镇中商业中心区的地价最高点或区段，可不依比例单独表示． (4)将定级成果和基准地价成果用图示，符号，注记等标注在图上．a) "级"用大写罗马数字"Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ......"分别表示"一级，二级，三 级......" ．均质地域编号用阿拉伯数字表示．b) 用地类型用汉字"商，住，工"分别表示"商业用地，居住用地，工业用地"，字体为等线体．c) 基准地价额用阿拉伯数字标注在级别(均质地域)和用地类型之后，单位为元/平方米，整个符号如：商业 3000 商业 2000∽4000 Ⅱ 居住 950 或Ⅱ 居住 900∽1100 工业 375 工业 200∽500 d) 地价级别或区段边界用实线表示． (5)基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主次干道用双实线，支路用单实线表示． (6)表示土地利用类型时，商服业用符号不依比例尺表示各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑．土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行． (7)其它内容尽量简化，图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行． (8)各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大． 6．9．2．2 基准地价图的清绘与图面整饰 (1) 基准地价图的清绘 A，土地级别和地价区段界线分别以线径0．4 和0．2mm 的实线表示．B，主干道用0．3mm 的双实线表示，次干道用0．2mm 的双实线表示，支路用0．3mm 的单实线表示．C，土地利用类型界线用间隔5mm，线径0．3mm 的点划线表示．D，土地级别，地价区段，用地类型，基准地价用注记表示．E，基准地价图图示及图例见附录C 中C2． (2)图面整饰 基准地价图按要求标出级别，用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓，方里网，图名，指北针，图例，比例尺等，最后标出制图单位及时间，样图见附录 C 中 C2． 6．9．3 基准地价修正系数表的整理 (1)基准地价修正系数表要直观反映不同级别或地价区域内各类用地宗地地价的各类影响因素，各因素影响幅度，各因素不同优劣条件对应的影响系数及 相应的指标条件，影响幅度和影响强度用百分数表示，指标条件分优，较优，一般，较劣，劣五个层次． (2)基准地价修正系数表以不同土地级别或地价区段为单位，区分不同用地类型分别编制． (3) 编表前要将各类宗地地价修正系数成果分类整理，确定编制各系数表的内容，程序和编制方法． 6．9．4 其它成果图表的整理 6．9．4．1 地价样点图的编制 (1)地价样点图要反映调查到的地价样点位置，土地用途，相应地价及城镇道路等，地价样点图按土地用途分别绘制．(2)地价样点图比例尺应与土地级别图一致，并保留土地级别图的主要内容．(3)地价样点位置用直径 2mm 的点不依比例尺表示．(4)土地用途用正等线体汉字"商，住，工"分别表示商业，居住和工业用途．(5)地价用阿拉伯数字或符号表示．(6)城镇道路等主要地物表示方法及图面整饰按6．9．2 条执行． 6．9．4．1 基准地价表的编制 基准地价表要反映各级别或区段基准地价，土地用途等内容．基准地价表样表参见附录 C 中 C1． 6．9．5 评估报告整理 主要内容有： (1)工作情况，包括人员组成，日程安排，经费，资料，技术，工作经验与存在问题等．(2)估价对象的自然，经济及社会概况．(3)阐述基准地价评估的方法与过程．包括估价原则，理论基础，资料收集，资料整理，测算方法与步骤，基准地价结果，成果检验，基准地价修正系数表的编制等．(4)各类分析报告，包括各级地价区域分布特点与规律，同一区域内各类 基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因等．(5)成果应用方案与建议．(6) 基准地价图，基准地价表，基准地价修正系数表．(7)用计算机系统评估基准地价时，各步骤及测算过程，测算中间结果等内容均应写入评估报告． 6．9．6 成果验收 6．9．6．1 检查制度 为保证基准地价评估成果的质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度． 6．9．6．2 验收制度 (1)基准地价评估工作完成后，由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查，写出成果检查说明，报请省(自治区，直辖市)国土资源管理行政部门进行验收．(2)各省(自治区，直辖市)国土资源管理行政部门负责本辖区基准地价成果的检查验收．由省级国土资源管理行政部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规程规定程序和内容进行验收．(3)国土资源部对各地的基准地价成果进行抽查． 6．9．6．3 验收标准和内容 检查验收以本规程各项规定为准．验收内容及标准为： (1)基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学，合理．(2)基础图件，准备工作，资料收集，分析，整理和地价计算等检查．(3)基准地价评定检查．检查评估程序，方法是否正确，基准地价评估的中间成果及最终结果是否合理．(4)基准地价系数修正表是否正确，是否符合当地实际情况．(5)编图检查．检查基准地价图编制方法及图示，符号，注记，图例是否正确，与基准地价表是否一致等．(6)基准地价评估报告检查．基准地价评估报告是否全面，论述是否清楚，对工作中的技术问题处理是否得当，对成果应用的论述是否合理等．(7)检查验收部门根据需要增加的其它检查项目．符合上述各项要求的，基准地价评估工作评为合格． 6．9．6．4 检查验收报告 检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，内容包括： (1) 检查验收组织单位，检查时间，参加验收人员和检查验收方法．(2) 各分项检查验收结果及成果的综合评价． (3) 不合格部分的问题类型，性质及纠正意见． (4) 对成果应用意见及建议． 对不合格的成果， 验收组要提出纠正的具体意见， 待成果完成单位重新修正后， 再次进行验收． 7 宗地地价评估 7．1 程序 7．1．1 宗地估价的程序 宗地估价的一般程序为： (1)确定估价基本事项； (2)拟订估价作业计划； (3)收集资料实地踏勘； (4)分析整理相关资料； (5)选定方法试算价格； (6)确定宗地估价结果； (7)撰写估价报告书． 7．1．2 确定估价基本事项 主要确定估价对象，估价目的，估价期日，价格类型，估价日期等． 7．1．3 拟订估价作业计划 需确定估价项目，内容，资料类型及来源，调查方法，人员安排，时间与成果 组成等． 7．1．4 收集资料实地踏勘 收集社会，经济，政治，环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件，权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等．资料调查的具体内容及要求，与 6．3 的规定相同． 需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图，基准地价图，宗地图，宗地建筑平面图等． 估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置，形状，土地利用状况，基础设施条件，道路交通状况以及周围环境等情况； 7．1．5 相关资料分析整理 对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数．相关资料的整理方法，与 6．3 的规定相同． 7．1．6 选定方法试算价格 估价人员应熟知，理解并正确运用宗地估价方法．对同一估价对象应选用两种 以上的估价方法进行估价，得出试算价格． 7．1．7 确定宗地估价结果 估价人员应从估价资料，估价方法，估价参数指标等的代表性，适宜性，准确性方面， 对各试算价格进行客观分析， 并结合估价经验对各试算价格进行判断调整， 确定估价结果． 确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法： (1)简单算术平均法； (2)加权算术平均法； (3)中位数法； (4)综合分析法． 7．1．8 撰写估价报告书 宗地地价评估完成后要提交评估报告书．估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；报告书格式分为文字式和表格式． 7．2 方法 7．2．1 宗地地价评估方法 宗地地价评估方法主要有收益还原法，市场比较法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法等． 收益还原法， 市场比较法， 成本逼近法和剩余法的基本原理及方法应用参见 "5 基本估价方法" ． 7．2．2 基准地价系数修正法 7．2．2．1 利用级别或区域基准地价评估 (1)基本公式 利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法．其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj (59) 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑K i：宗地地价修正系数 Kj：估价期日，容积率，土地使用年期等其它修正系数 (2)程序 a．收集有关基准地价资料； b．确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价； c．分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d．依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 地地价修正系数； e．进行估价期日，容积率，土地使用年期等其它修正； f．求出待估宗地地价． 7．2．2．2 利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上， 根据宗地的自身条件，进行深度修正，宗地形状修正，宽度修正，宽深比率修正，容积率修正等 宗地地价计算公式： V=u×dv×K 1×K 2×...×K i...×K n (60) 式中：V：待估宗地地价 u：路线价 dv：深度指数 Ki：其它修正系数(i=1-n) 7．3 宗地估价成果整理 7．3．1 报告整理 宗地估价报告主要包括以下内容： (1)总述，即估价的基本事项，说明委托评估人，评估项目名称，估价日期，评估人员及评估对象地址和状况，评估说明，假设与限制条件，评估目的，估价期日，评估土地和建筑物权利状况等．(2)评估对象及其背景条件，包括政治与经济因素，土地所在区域影响因素，规划要求与税收影响，宗地的个别因素资料，评估对象所属行业特殊因素，地上附着物状况等．(3)价格评估过程与结果，包括土地最佳用途，评估依据，评估方法，评估价格调整与结果，评估人背景与资历等．(4)附件．估价报告格式见附录E． 7．3．2 附件整理 附件包括土地产权证书复印件或土地产权证明材料，房屋产权证书复印件或证明材料，地籍图，宗地图，宗地位置示意图，建筑平面图等图件，估价对象照片，有关背景材料，估价机构资质证书及营业执照复印件，估价师资格证书复印件等． 7．3．3 资料整理 宗地评估过程中所收集的资料，要按报告编号整理存档，以备查证． 8 主要用途土地价格评估 8．1 主要土地用途分类 在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类： (1)居住用地； (2)工业用地； (3)商业，旅游，娱乐用地； (4)综合用地； (5)教育，科技，文化，卫生，体育或者其它用地． 8．2 居住用地 8．2．1 影响因素分析 8．2．1．1 一般因素应重点分析： 自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系，气候条件，发生自然灾害等的机率等； 社会因素：人口数量与家庭规模，城镇发展与公共设施建设，居民生活方式等； 经济因素：地区经济增长，财政金融状况与利率水平，交通体系，物价水平，就业与居民收入水平，住宅的供给与需求，住宅的租价比等； 行政因素：土地利用规划与管制，建筑规划与管制，房地产租金与税收政策，住宅政策等． 8．2．1．2 区域因素应重点分析： 自然因素：区域在城镇中的位置，自然条件及发生自然灾害的机率等； 社会因素：社区规模功能与安全保障，人口密度，邻里的社会归属文化程度及生活方式等； 交通条件：距社会经济活动中心的距离，道路状况与交通便捷程度等； 基础设施状况：供水，排水，供热，供电，供气，通讯等基础设施与公用服务设施状况等； 经济发展水平：区域经济发展规模及水平，居民收入水平等； 行政因素：区域经济政策，土地规划及城镇规划限制； 环境因素： 区域环境与景观， 噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等． 8．2．1．3 个别因素应重点分析的有： 宗地地形，地质，地势，日照，通风，干湿，宽度，深度，面积，形状，临街状况，邻接道路等级，通达性，规划限制，宗地利用状态，地上建筑物的成新度，土地权利状况及使用，与交通设施的距离，与商业设施公共设施及公益设施的接近程度，与危险设施及污染源的接近程度，相邻土地利用等． 8．2．2 估价方法选择与评估 8．2．2．1 估价方法选择 居住用地估价，宜选用市场比较法，剩余法，收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法． 8．2．2．2 评估技术要点 (1)评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件，居民生活方式，地区经济增长，财政金融状况与利率水平，景观，人文环境，建筑密 度与间距，容积率，绿化率等因素对地价的影响．一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用． (2)评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式，人文环境与景观，基础设施与公用设施状况，交通通达程度，规划限制，容积率，地形条件等因素对地 价的影响．一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法，假设开发法或基准地价系数修正法． (3)评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模，经济发展水平，居民收入与消费水平，居民住房条件，政府的住房消费政策与住房金融政策，区域位置，公交便捷程度，基础设施与公用设施状况，规划限制，容积率，宗地面积，形状，地形及地质条件等因素对地价的影响．一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法，假设开发法或基准地价系数修正法．对新开发土地，可以用成本逼近法． (4)对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估． 8．3 工业用地 8．3．1 影响因素分析 8．3．1．1 一般因素应重点分析： 自然因素：城镇地理位置，水文气候条件等； 社会因素：城镇发展与公共设施建设等； 经济因素：地区经济增长，财政金融状况与利率水平，交通体系，产业政策， 产业结构，技术创新，物价工资及就业水平，此类市场状况等； 行政因素：城镇土地利用规划，房地产租金与税收政策等． 8．3．1．2 区域因素应重点分析： 交通状况：对外交通便捷程度，交通管制，距货物集散地(车站，码头，机场) 距离及货物集散地的规模档次，道路构造及档次，道路体系等； 基础设施状况：供水，排水，供热，供电，供气等状况； 环境状况：污染排放状况及治理状况，距危险设施或污染源的临近程度，自然 条件等； 工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况，工业区的未来发展趋势等； 行政因素：规划限制，政府的特殊政策，产业管制等． 8．3．1．3 个别因素应重点分析的有： 地形，地势，地质，水文条件，面积，临路状况，位置，土地使用限制，土地开发程度，土地权利状况及使用等． 8．3．2 估价方法选择与评估 8．3．2．1 估价方法选择 工业用地估价宜采用市场比较法，成本逼近法和基准地价系数修正法．在特殊 情况下，也可采用收益还原法． 8．3．2．2 评估技术要点 (1)投资利息率，利润率，土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险，资金利润率及土地增值的客观差异．(2)矿井，矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件．当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采确定．(3)高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术，高附加值，污染小，环境较好，土地利用程度较高等特点，进行合理的估价．这类土地的增值收益较普通工业用地高．(4)对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素．(5)机场，码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正．(6)在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定． 8．4 商业，旅游，娱乐用地 8．4．1 影响因素分析 8．4．1．1 一般因素应重点分析： 自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系，气候条件等； 社会因素：人口数量与家庭规模，城镇发展与公共设施建设，居民生活方式等； 经济因素：城镇的性质与国际化程度，地区经济增长，财政金融状况与利率水平，交通体系，物价水平，就业与居民收入水平，产业结构与商业服务业的发展前景，此类市场状况等； 行政因素：土地利用规划与管制，建筑规划与管制，房地产租金与税收政策等． 8．4．1．2 区域因素应重点分析： 自然因素：区域在城镇中的位置等； 社会因素：常住人口及流动人口数量，社会人文环境等； 交通状况：街道状况，道路状况与交通便捷程度等； 基础设施状况：供水，排水，供电，供气，供热，通讯等基础设施与公用服务设施状况等； 商业繁华程度：距商业中心的距离，商务设施的种类规模与集聚程度，经营类别，客流的数量与质量等； 行政因素：区域经济政策，土地规划及城镇规划限制，交通管制等； 环境因素： 区域环境与景观， 噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等． 8．4．1．3 个别因素应重点分析的有： 宗地地形，地质，地势，日照，通风，干湿，宽度，深度，面积，形状，临街 状况，邻接道路等级，通达性，宗地利用状况，与商业中心的接近程度，与客流的 适应性，相邻不动产的使用状况，规划限制，地上建筑物的成新度，土地权利状况 及使用年限等． 8．4．2估价方法选择与评估 8．4．2．1 估价方法选择 商业，旅游，娱乐用地，宜采用市场比较法，收益还原法，剩余法和基准地价系数修正法估价． 8．4．2．2 评估技术要点 (1)各类商业用地价格评估，必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异． (2)各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准． 8．5 综合用地 8．5．1 影响因素分析 因素分析见 8．2．1 和 8．4．1． 8．5．2 估价方法选择与评估 8．5．2．1 估价方法选择 综合用地宜采用市场比较法，收益还原法，剩余法估价． 8．5．2．2 评估技术要点 在选择比较实例时，应选择相邻地区的同类综合用地． 8．6 教育，科技，文化，卫生，体育及其它用地 影响因素分析及评估方法选择应用，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行． 9 其它权利土地价格评估 9．1 承租土地使用权 承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的．承租土地使用 权可以转租，抵押和转让． 承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期 内的资本化．估价方法可采用市场比较法和收益还原法． 9．1．1 市场比较法 选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域 因素和个别因素比较后决定其价格．在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的 内容，特别规定，经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响． 9．1．2 收益还原法 (1)承租土地使用权价格计算公式(61) ： V=(a /r)[1-1/(1+r) ] (61) 式中： V：承租土地使用权价格 a， ：盈余租金 r：承租土地使用权还原利率 n：收益年期 (2)纯收益计算 承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定． (3)还原利率确定 承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右． 9．2 划拨土地使用权 划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法，市场比较法，剩余法，成本逼 近法和基准地价系数修正法等，各方法的运用见"5 基本估价方法" ． 运用收益还原法，剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响．划拨土地使用权价格与土地使 用权出让金之和为出让土地使用权价格． 9．3 有限定条件的土地使用权 9．3．1 设有租赁权 设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下的土地使用权 价格，然后作减价修正．在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定， 超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定． 若采用市场比较法，则需考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的 影响． 9．3．2 设有地役权 设有地役权的土地使用权价格评估， 先评估不负有地役权情况下的土地使用权 价格，然后作减价修正． 9．4 土地租赁权 将带有租赁契约的土地进行转让，收回，征收或调整租金时，一般要进行租赁权价格评估． 土地租赁权价格评估可采用市场比较法，收益还原法等方法评估． 9．4．1 市场比较法 选择相邻地区的类似土地租赁权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格．在情况修正中应特别注意租赁契约的内容，经过时间和剩余期限，租金调整情况及特别约定等对租赁权价格的影响． 9．4．2 收益还原法 (1)租赁权价格计算公式： V=(a，/r)[1-1/(1+r)n] (62) 式中： V：租赁权价格 a， ：盈余租金 r：租赁权还原利率 n：收益年期 (2)纯收益计算 租赁权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定． (3)还原利率确定 租赁权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益 还原法评估时， 租赁权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 1 个百分点左右． 9．5 地役权 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权，通过权等．在地役权设定，转让，收回，征收及调整地役权租金时，一般要进行地役价格评估． 地役权价格评估根据设定的地役权对土地利用的影响程度来评估，可采用市场比较法，收益还原法等． 在用市场比较法评估时，应选择相邻地区的类似土地地役权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格．地役权的设定内容，支付代价方式，经过时间和剩余期限等对地役权价格影响较大，在情况修正时应加以区别． 在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右． 附录 A (标准的附录) 收益还原法原理及公式 A1 收益还原法基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租) ，以一定的土地还原利率 还原， 以此估算待估土地价格的方法． 收益还原法利用了经济学中的预期收益原理． 土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一宗土地的 客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益 的现值之和． A2 收益还原法公式： A2．1 土地纯收益流量每年固定不变． (1)无限年期公式为： V= a/r (A1) (2)有限年期公式为： V=a/r[1-1/(1+r)n] (A2) 式中： V--土地收益价格 a--年土地纯收益 r--土地还原利率 n--未来土地使用年期 土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减． A2．2 土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减． (1)无限年期公式为： a)土地纯收益每年递增情形 V=a/r+b/r2 (A3) b) 土地纯收益每年递减情形 V=a/r-b/r2 (A4) (2)有限年期公式为： a) 土地纯收益每年递增情形 V=(a/r+b/r2)[1-1/(1+r)n]-bn/r(1+r)n (A5) b) 土地纯收益每年递减情形 V=(a/r-b/r )[1-1/(1+r) ]+bn/r(1+r) (A6) 式中 V，a，r，n 含义同前，b 为土地纯收益每年递增或递减的数额． A2．3 土地纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减； (1)无限年期公式为： a)土地纯收益每年递增情形 V=a/(r-s) (A7) b)土地纯收益每年递减情形 V=a/(r+s) (A8) (2)有限年期公式为： a)土地纯收益每年递增情形 V=(a/(r-s))[1-(1+s)n/(1+r)n] (A9) b) 土地纯收益每年递减情形 V=(a/(r+s))[1-(1-s) /(1+r) ] (A10) 式中 V，a，r，n 含义同前，s 为土地纯收益每年递增或递减的比率， r>s>0． A2．4 土地纯收益流量按其它有规则的形式变动． 主要有土地纯收益前若干年有变化，后若干年保持不变；前若干年保持不变，后若干年有变化等情形．各变化情形，根据土地纯收益的变化情况及年期，按收益还原法基本公式评估． 附录 B(标准的附录) 市场比较法原理及公式演变 B1 市场比较法基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法． B2 市场比较法公式演变 市场比较法基本公式可演变为： (1)待估宗地价格=比较实例宗地价格×100/( ) ×( )/100×100/( ) × 100/( ) 式中第一项分子为100，表示以正常买卖情况或待估宗地估价情况指数为100 时，要确定比较交易实例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数为100 时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为100，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较实例宗地的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为100 时，要比较确定比较实例宗地的个别因素条件指数． (2)待估宗地价格=比较实例宗地价格×100/( ) ×( )/100×( )/100× ( )/100 式中第一，二项含义同上，后两项分母为100，表示比较实例地块的区域因素和个别因素条件指数为 100 时，要比较确定待估宗地区域因素条件指数和个别因素条件指数． 附录 C(标准的附录) 基准地价评估用表 见表 C1．1--表 C1．31． 表 C1．1 城镇商业用地效益调查表
C1．2 城镇产业用地效益调查表
C1．3 城镇服务业用地效益调查表
C1．4 城镇文体设施用地效益调查表
C1．5 土地使用权出让价格调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 C1．6 土地使用权转让价格调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 C1．7 土地使用权出租租金调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 C1．8 房屋买卖价格调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 表 C1．9 房屋出租租金调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 表 C1．10 柜台出租租金调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 表 C1．11 商品房出售价格调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 C1．12 土地联营入股资料调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 C1．13 联合建房资料调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 C1．14 以地换房资料调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 表 C1．15 征地，拆迁开发土地资料调查表 年： 编 号： 土地级别： 土地区域号：
调查人： 调查时间： 年 月 日 表 C1．16 影响宗地地价因素
表 C1．17 临街宗地进深调查表
表 C1．18 土地利用行业资本效益修正表
C1．19 土地利用规模效益资本系数修正表
C1．20 企业劳动力标准表
C1．21 容积率修正系数表
表 C1．22 地价时间修正系数表
C1．23 土地利用效益资料整理表
C1．24 土地交易地价资料整理表
表 C1．25 级别，区域资料整理表
表 C1．26 基准地价表
表 C1．27 宗地地价修正因素表
C1．28 商业用地基准地价修正系数表
C1．29 商业用地宗地地价影响因素指标说明表
表 C1．30 商业用地基准地价修正系数表
表 C1．31 商业用地宗地地价影响因素说明表
表 C1．32 住宅用地基准地价修正系数表
表 C1．33 住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表 C1．34 住宅用地基准地价修正系数表
表 C1．35住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表 C1．36 工业用地基准地价修正系数表
表 C1．37 工业用地宗地地价影响因素指标说明表
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