（58） 晋贸武家第822号

各专员公署，各市、县人民委员会：

　　现将省商业厅关于太原市私房改造工作的报告转发你们，供参考。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山西省人民委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九五八年九月六日

山西省商业厅关于太原市私房改造工作的报告

　　太原市对私人出租房屋社会主义改造工作，在总路线的光辉照耀下，在地方党委的直接领导下，在广大市民群众的大力支持下，由七月初开始到月底经过一个月的时间，胜利地完成了。其中改造为国家经租的四千三百九十户，占出租总户数百分之四十点一五，房屋五万八千七百七十间，占出租总间数的百分之七十七点七五；仍由房主自营加强管理的六千五百四十三户，占出租总户的百分之五十九点八五，房租一万六千八百一十九间，占出租总间数的百分之二十二点二五。

　　太原市的私房改造工作，是在"加强领导，全面安排"的方针下，充分发动群众进行的，整个改造过程大体可分组织准备、发动申请、评议定租、审批接管四个阶段。具体方法步骤是：

摸清底子  制定规化

　　对私房实行社会主义改造，是全面完成城市社会主义改造的一个组成部分，涉及面广，问题较多，政策性也很强。为此在制定规化前采取以街划片、普遍摸底、实地查看、交谈访问、侧面了解等方式，掌握了四个底：即房主户数底（出租户数和应改造的对象）；房屋底（自住、出租、出借、出典、空闲等房屋间数）；经济底（家庭生活收支情况和对租金的依赖程度）；政治思想底（包括房主职业、政治面貌、思想情况等）。通过调查摸底基本上弄清了房主各方面的具体情况，在此基础上，着手制订改造方案。这样既便于划分改造对象，又便对在改造过程中正确掌握留房、定租及一切具体问题的处理。

层层负责  加强领导

　　规化经市委批准后，为加强私改工作的领导，自上而下的建立了组织领导机构。首先在市委书记亲自领导下，组织市团委、人委、妇联会、房地产管理局、税务局、公安局等有关部门组成私改领导小组，下设办公室（以房地局为主），定期研究工作，具体解决有关私改中的问题。各区在区党委的统一领导下，也成立了与市一级相同的私改机构，街道办事处以支书、主任为主吸收居民委员会干部和思想进步群众参加组成工作组，专管本街私房改造工作。其次为适应改造任务的需要，在改造工作开始前，对从事私改工作的四十五名干部，组织学习了有关私改方针政策和具体工作规化，通过学习讨论，武装思想，从而为加强全面工作的领导提供了有力保证。

全面发动  组织申请

　　发动申请改造，对房主来说，是思想上、经济上两条道路的革命斗争过程，斗争很激烈，因此也是一项比较细致较复杂的政治思想工作。具体做法是：（1）组织宣传队伍、利用宣传车、黑板报、散发宣传单等多种形式，广泛开展宣传；（2）组织房主学习当前国内形势和社会主义建设总路线使其从思想上认识到私房改造的必要性，"破资本主义""立社会主义"；（3）大会动员，小组讨论，具体讲解方针政策，会上组织积极分子发言，带头申请，会后组织房主讨论，采取边讨论、边申请、依靠积极分子现身说法，带头申请的办法，促动中间分子，改变观望态度；（4）在大部房主已提申请、少数犹豫徘徊、个别落后分子公开抵触的情况下，召开家属会、辩论会，反复交代政策，动员职工、子女说服家长，解除顾虑。对个别落后房主利用整风辩论会，讲事实，摆道理，指明出路，批判落后思想，促进申请。

　　通过以上各种形式活动，不仅推动了申请工作，而且使部分落后房主的思想也得到了改造。据南城区五天时间的统计，申请户即达一千二百余户，占到应改造总户数的百分之八十二。

民主评议  三榜定案

　　申请工作基本结束后，即转入审批、评论定租阶段，这是具体实现私改政策的基本关键。为使这一工作做到既符合政策要求，又符合实际情况，采取了干部初审、群众评议、政府批准"三榜定案"的办法。即先由工作组根据平时掌握各个屋主的不同情况（人口、收入、债务、生活等），结合自报留房定租要求初审打底，提出留房定租率初步意见，召开小组会组织群众评议，房主签字，然后工作组根据评议结果复查签注意见报政策批准。这样做的好处是：干部熟习政策，群众了解情况，两者结合起来使评议工作既符合政策要求，又符合实际情况，同时还可通过房主教育房主，我们主动。

　　此外，在审批定租过程中，为使评议工作顺利进行，采取先大后小，先易后难，难易结合，交叉进行的方法，达到以大带小，以易带难的目的。对表现好的房主当场进行鼓励，对要求过高户，组织群众通过揭底子算细账，开展批评，使其企图不能得逞，对自报定租率低而生活困难户。诱导群众提出，合理评议，加以调整，这样才可以取得更好的政治影响。

三管齐下  快速接管

　　房主改造对象批准后，即转入接管阶段，这是房主放弃产权的最后阶段，具体问题多，工作很复杂。为使这一工作尽快地完满实现，全市组织了八十余人的接管队伍，采取边公布、边接管、边复查、交叉快速进行。接管组的任务有三条：一是以批准书逐户复查房屋间数和附属建筑设备；办理接管手续，填写移交明细表；收回产权证加盖"国家经租"印章；逐户填发"领租凭证"；宣布起租日期。二是根据国家管理政策和主客两利原则，处理遗留问题，如检查自留房是否妥当，具体处理房客垫修费、押租、欠租以及出租权转变关系等。三是开展护房宣传教育，确保国家财富和住户安全。除发动房客垫修并监督房主做好交房护房工作外，组织工人对现有急待修理的房屋进行了不同程度的修缮。据南城区不完全统计，共修补房屋四百六十七间，占急需修补房屋总数的百分之九十二，其中国家出资修补的占百分之八    十八，房客垫修占百分之二十二。从而使接管工作做到三清（接管手续清、房主房客交代清、房屋破烂清），一快（接管工作快，十天时间全部完成），两保证（保证国家财富不受损失，保证住户安全）。

　　几个政策性问题的处理原则

　　一、改造范围：

　　1、改造起点。以出租房屋建筑面积和自然间结合计算。城区以一百平方米或七间，郊区以七十平方米或五间为改造起点。在城区虽不够七间而够一百平方米的或虽不够一百平方米而够七间的，在郊区虽不够五间而够七十平方米的，或不够七十平方米而够五间的均应列为改造对象。

　　2、工商业资本家和土改时地主在城镇出租的房屋以及尚未改造的企业股分房屋、私人出租的非住宅用房、房主原系农业人口居住农村而在城市出租的房屋，均不受起点限制，列入改造范围。

　　3、改造前房主把部分房屋捐献街道或其他福利事业单位，但未经审批，又无正式产权变更手续者，应与现出租房屋合并改造。

　　4、合乎改造范围内的房屋，如房主不在本市或几股共有的房产，由代理人申请改造，如无代理人或虽有代理人但不能负责代办申请手续者，一律先行纳入改造，应领之固定租金由经管部门保存。

　　5、已接受改造的房主，其所有空地与房屋相连者，如申请交公可批准接受，其他空地一律暂不接受。

　　6、整所房屋改造中的附属设备，如地窖、自来水、水井、天棚等，随房屋进行改造。如系部分房屋者，其附属设备公管公用。

　　7、老、弱、病、残或无劳动力，生活确有困难的房主，出租房屋虽够起点，但改造后按最高租率付租，连同家庭收入仍达不到当地市民最低生活水平者，可暂缓改造；出租房屋虽不够起点，但本人自望申请，而改造后生活又不困难者，经审核亦可接受其改造；对华侨或外侨房产暂不改造。

　　二、改造起点的计算：

　　1、房主自己的房屋全部出租，而又租他人房屋自住者，以租出和租入数相抵后的出租数计算改造起点；空闲、出借或虽危险塌坏经修理后尚有利用价值的房屋，均应计入出租面积。

　　2、房屋产权证虽然分开，但实际上仍为一户所有，或几个人共同经营的共有产权均按一户计算；改造前以一人名义登记的房产，但确已分居并分别经营，经查属实，可以分户计算。

　　3、私人诊所占用自己房屋作为业务使用，按自住房计算。联合诊所无租占用其成员的房屋，按出租计算。

　　三、房主留房问题：

　　1、房主自留房，一般应维持现住房，如原住房较紧，屋主要求多留时，可按其家庭人口、辈行关系或特殊性的职业需要（如科学家、教授、学者、家庭诊所等）适当照顾。

　　2、房主不在本市，要求留房者，可酌情适当照顾，如在外地已有自住房，不给再留，但在改变所有制前房主迁回本市要求留房时，可拨给适当数量的房屋归其所有。

　　3、确定房主留房，应本房主自住和国家管理两便原则，尽可能保持建筑完整。如系较大的整体建筑，从结构上不宜分割，或所在地属于非居住用房，应说服房主接受改造，由其他处调给自留房。

　　四、固定租金问题：

　　1、定租率的确定：本着首先照顾房屋维修养护，其次照顾房主最低生活水平的原则，结合房主不同生活情况，规定为百分之二十、百分之二十五、百分之三十，最高不超过百分之四十。

　　2、固定租金支付办法：付给房主的租金一律以改造前一个月原约定租金，按评议定率计算，如租金偏高或原无租金者，可按现行公房标准评定。危险塌坏有利于价值的房屋，可与房主协商协议。固定租金由房主按月或分季到房管部门领取。

　　3、改造后不论房屋拆除、塌坏、重建、改善或计租标准变动影响原有租金时，付给房主的固定租金一律不再变动。

　　4、凡出典部分的房屋合于改造者，在未赎回前，其固定租金由承典人领取，房主回赎后，固定租金转付房主，承典人所住部分按规定纳租。

　　五、债权债务的处理：

　　1、改造范围内房主所欠国家贷款（指修房贷款）、房地产税、公地租金必需偿还，无偿还能力或一时无力偿还者，采取从付租中分期扣除，或以产抵债，特殊困难者，亦可酌情减免一部或全部。对私人债务由房主自理，债务过多，经批准亦可以房作价抵偿，但债权人增加这部分房屋后合于改造范围时，进行改造。

　　2、房客垫修房屋原约定抵租未抵完者，经审查合于条件者，可续续抵租，但在抵租期间不予房主付租。没有抵租约定手续，由主客自行处理。

　　3、房主预收租金和押金，由房主自行处理，如个别情况特殊，经批准可由付租中分期扣还。

　　4、经审查不能承认卖买关系的违法房产，合于改造范围者，房主所收价款，由房主自行处理。

　　5、在整所院落中部分改造，部分留房，其地产税的负担，按各占房屋建筑面积比例分摊。

　　一九五八年八月二十五日