制定机关：长治市人民政府

成文日期：1998年9月18日

长政发[1998]70号

各县、市、区人民政府，市直各委、局、办、驻市各单位：
　　现将《长治市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》印发给你们，请遵照执行。各县（市）政府要参照市里《实施方案》，结合当地实际，制定各自的具体方案，并于10月底前上报市房改领导组。

                                                                      　　　　　　　      一九九八年九月十八日

　　为进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，根据《山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和省委、省政府提出的住房制度改革要"快改、全改、真改、改好"的精神及有关规定，结合我市实际，制定如下实施方案：
　　一、指导思想、目的和基本原则
　　（一）我市进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市实际情况的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　（二）主要目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；加快旧城改造，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
　　（三）基本原则是：在国家和省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担；坚持房改政策的属地原则；坚持"新房新制度、老房老办法"，平稳过渡，综合配套，做到"人民安心，中央放心，有利稳定，促进发展"。
　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
　　（一）从1998年7月1日起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，到2000年全面推行。停止住房实物分配后，新建经济适用住房只售不租。对于在1998年底以前批准立项开工建设，于1999年底之前竣工交付使用的住房，房屋产权单位既可按照成本价出售，也可以按照市、县（市）政府将要制定的关于停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的新规定由职工购买。
　　（二）从1999年1月1日起，各有关部门不再审批和下达机关和事业单位住宅建设计划和投资，各行政事业单位原用于住宅建设的资金不得再用于住房建设（不含单位廉租住房建设），可将资金转化用于发放职工个人住房补贴。
　　（三）不论隶属关系，统一执行驻地市、县（市）政府制定的住房公积金缴交率、公有住房和经济适用住房出售价格、租金调整幅度等方面的政策。住房公积金统一由市、县（市）住房资金管理中心在房改配套银行开设专户归集管理。
　　（四）对不同收入的家庭，实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金执行市、县（市）政府的统一定价。购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。
　　（五）房改部门要对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，建立个人住房档案。按房改成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。对住房制度改革过程中的违纪违规行为要坚决清查并予以纠正。稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场，已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。
　　三、大力推行住房公积金制度
　　（一）住房公积金按照"房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督"的原则进行管理。
　　（二）从1998年1月1日起，职工个人和所在单位的住房公积金缴交率：城、郊区范围内分别定为6%；潞城市、长治县、长子县、黎城县、襄垣县、屯留县分别定为5%；壶关县分别定为4%；武乡县、沁源县、沁县、平顺县分别定为3%。贫困县内已经实行或有条件实行较高缴交率的单位，可以高于上述标准，直至达到两个6%。计算职工住房公积金的工资基数以1995年的月平均工资为准，月平均工资的计算口径以当年工资总额统计范围为依据（计入机关、事业单位工作人员从1995年10月起晋升工资档次和企业职工从1995年1月起调整工资标准序号增加的工资）；为简化操作，在实际计算时，可采用1995年10月份的工资为基数（口径与月平均工资相同）。
　　（三）所有行政和企业、事业单位，凡向职工发放工资，必须同时为在职职工缴存住房公积金；在职职工凡领取工资，必须同时缴存住房公积金。各级财政要把补助行政、事业单位住房公积金所需资金列入预算，确保足额到位。
　　（四）条件成熟时，住房公积金由市、县（市）住房资金管理中心直接归集，并核算到个人，具体办法由市、县（市）房改等部门另行制定下发。
　　（五）不按规定缴纳住房公积金的单位，不得以成本价出售公有住房；已进入售房程序的，房屋产权管理部门不发给房屋所有权证书。
　　（六）不断完善各项政策性住房资金的管理和使用制度，加强对各项政策性住房资金的监督检查。任何地方、部门、单位和个人不得截留或挪用住房公积金。凡违反规定的，要依据国办发（1996）35号文件精神，按截留或挪用公款的有关规定追究有关人员的责任；构成犯罪的，要依法惩处。
　　四、积极推进租金改革
　　（一）从1999年1月1日起，全市统一执行新的租金标准。城、郊区范围内，租金标准按1995年全市双职工家庭平均收入的6%测定，每月每平方米使用面积基本租金上调至0.75元；超标面积的租金标准每平方米使用面积上调至2.00元。各县（市）公有住房租金标准均按1995年双职工家庭平均收入的5%测定，原起步较高的县（市）也要上调一个百分点。
　　（二）进一步健全减免补政策
　　1、离休干部和享受离休待遇的老职工，租金标准和减免补比例，仍按1994年房改方案的规定执行。上述人员去世后，其配偶继续享受此待遇。
　　2、1998年12月31日以前退休的职工（承租人），按现行租金标准交纳房租；1999年1月1日以后退休的职工（承租人），按退休当月的租金标准交纳房租。
　　3、职工家庭住房在规定标准面积以内，租金支出净增额超过家庭工资收入总额6%的部分，可由职工本人提出书面申请，经职工所在单位审查确认后给予困难补助。因超过标准面积而增加的支出部分不予补助。
　　4、对持有城市贫困职工解困工作领导组办公室核发的"特困家庭优惠卡"的职工，在优惠卡有效期内，房屋产权单位减半收取住房租金。
　　（三）任何单位不得擅自确定低于市、县（市）政府公布的租金标准，不得违反规定减收甚至不收租金。
　　五、继续出售现有公有住房
　　（一）从1998年7月1日起，出售现有公有住房，实行成本价。
　　（二）加大现有公有住房出售力度。除校园内不能分割及封闭管理的住房、教室公寓等周转用房和按规划近三年内需拆迁改造的住房以及国家明文规定不宜出售的住房外，其它公有住房在产权清晰的基础上，都可以按成本价出售。1998年底全市可出售的公有住房出售率要达到80%以上。
　　（三）从1999年1月1日起，对城、郊区范围内出售现有住房的价格、年工龄折扣额、建筑面积计算规则作如下调整：
　　1、向高收入家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价；职工购买公有住房，面积超过控制标准的部分执行市场价。
　　2、砖混结构1等成套的住宅，新房每平方米建筑面积市场价不低于950元、成本价不低于744元。
　　3、职工以成本价购买公有住房，售房单位应根据购房职工1993年底以前的工龄给予工龄折扣。每平方米工龄折扣的数额，按购房职工1人计算，每年工龄每平方米建筑面积折扣6.22元；按购房夫妻双方分别计算，每年工龄每平方米建筑面积折扣3.11元。计算工龄折扣的时间：在职职工从参加工作之日起至1993年底止；1993年底以前离退休的职工，从参加工作之日起至国家规定的该职工工作岗位离退休年龄止；未到国家规定的离退休年龄而离退休的职工，从参加工作之日起至实际离退休年龄止。夫妻双方中工龄较长的一方去世后，其配偶购房时，可按工龄较长一方的工龄计算。
　　4、建筑面积计算按建设部《关于印发<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>（试行）的通知》的有关规定执行。住房建筑面积控制标准为：科级以下（含科级）60--80平方米，县处级100平方米，地厅级140平方米。各类专业技术人员住房建筑面积控制标准，按人事部门的有关规定参照执行。夫妻双方中职务较高的一方去世后，其配偶购房时，地市级干部配偶按县处级、县处级干部配偶按科级干部住房面积标准执行。
　　5、一次付清房款可给予实际售价14%以内的折扣。
　　（四）旧住房成本价、市场价按售房当年新房的成本价、市场价成新折扣，折扣率为每年2%。使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。
　　（五）1998年12月31日前，房屋已建成交付使用，产权单位已向市、县（市）房改办提交了出售公房的书面申请，单位和职工已按规定缴存了住房公积金的，可执行市、县（市）1994年房改方案规定的成本价。
　　（六）对于因建房手续不全，至今尚未办理住房产权登记的，《城市规划法》颁布前的，免交费用，补办手续；之后发生的，补交费用，免交罚款，补办手续。
　　（七）提倡已按标准价购买的住房在补足成本价后，产权归个人所有。凡在1998年12月31日前，购房者办完补款手续的，仍可执行市、县（市）1994年房改方案规定的成本价；1999年1月1日以后补足成本价的，城、郊区范围内按成本价每平方米建筑面积744元执行，县（市）按当地政府所确定的成本价执行。
　　以标准价购买的住房，在未补足成本价前，不得进入市场。按标准价购买的住房，5年之后，仍不能直接进入市场，出售时只能由原产权单位购买。
　　（八）对以标准价或成本价购买公有住房后，因职务、职称变动和工作调动等原因调整住房的，须经市、县（市）房改办批准，退还原购房款，并按有关规定购买新住房。
　　（九）经市、县（市）政府研究不宜出售的公有住房的住户，凡购买1998年底以前批准立项开工建设，于1999年底以前竣工交付使用的住房，可执行市、县（市）政府1994年房改方案规定的成本价。
　　（十）对于集资或合作建设的住户，按房改政策规定的成本价购住房时，凡应交购房款额低于建房预交款额的，待省下达有关规定后，另行制定实施。
　　（十一）市、县（市）房改办负责已购公有住房转让的审核工作。未经房改办核准，转让行为无效。
　　六、确保安全、简化手续，发展住房金融
　　（一）在试点的基础上，实施对职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。
　　（二）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务，住房资金管理机构和商业银行要简化货款手续，提高服务效率。
　　（三）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
　　（四）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
　　（五）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
　　七、采取全方位的扶持政策，重点发展经济适用住房
　　（一）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程）。经济适用住房建设要坚持"全面规划，合理布局，综合开发、配套建设"的方针。城、郊区范围内经济适用住房开发建设的重点在旧城区，原则上不再新征地建设。各级、各部门要统筹协调，全力扶持，本着"特事特办，急事急办"的原则，扩大经济适用住房建设规模，抓紧落实建设条件，保证资金及时到位，加快住房建设，促进住房消费，拉动经济增长。
　　（二）经济适用住房建设应符合土地利用和城市建设总体规划。经济适用房建设用地按国务院和省政府规定采取行政划拨方式方式供应，土地部门要积极配合建设单位办理土地划拨手续。
　　（三）经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房成本价包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3%以下。
　　（四）严格控制经济适用住房价格。大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源渠道，不再无偿划拨经营性公建设施，停止征收商业网点建设费。认真清理和整顿住房建设中的收费项目，凡国务院和省政府规定的收费项目以外的收费一律取消，使我市经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。
　　（五）经济适用住房建设严格实行招投标制度、住房质量保证制度、住房设备及部件的赔偿制度和住宅小区竣工验收制度，严禁工程环节中的非法转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控，提高住房工程质量。
　　（六）多渠道加快经济适用住房建设。在规范有序的基础上，可以继续发展集资建房、合作建房，开发建设经济适用住房，加快我市旧城改造步伐和经济适用住房建设。
　　八、加强住房物业管理
　　（一）经济适用住宅小区必须在建设的同时组织实施物业管理，边建设边管理，保障住宅小区房屋和公用设施的正常使用；已建成的住宅小区和按住房制度改革规定出售后的住房的物业管理，一般由开发建设单位和售房单位进行管理，也可采取招标方式选择社会化、专业化、市场化的物业管理企业进行管理。
　　（二）加强物业管理企业内部管理。物业管理实行资格认证管理制度和管理人员持证上岗工作制度。物业管理企业要提供质价相符的服务，提高服务质量，做到随叫随到，切实减轻住户负担。有关部门要加强对物业管理企业的监督。
　　（三）售房单位要从售房收入中提取15%--20%作为住房共用部位、公共设施专项维修资金，加强公有住房出售后维修管理，并健全对专项维修资金管理和使用的监督制度。
　　九、加强领导，保证改革方案的顺利实施
　　（一）各级、各部门、各单位要切实加强对住房制度改革工作的领导。各县、市、区都要成立以政府领导负责的、具有综合协调能力的、有权威的房改领导机构，设立房改办，并形成与房地产管理一体化的运行机制；房改办事机构要定编定员，尽职尽责，高效运转。
　　（二）加大宣传力度，加强舆论引导。使广大干部群众进一步转变观念，提高认识，自觉支持和参与住房制度改革，保证城镇住房制度改革的顺利实施。
　　（三）严肃纪律，加强监督检查。对继续实行无偿实物分配住房、变相增加住房补贴、用成本价或低于成本价超标出售购买公有住房、公房私租牟取暴利和弄虚作假多次以成本价购买公有住房等行为，各级监察部门要从严查处。
　　十、附则
　　（一）本方案未列及内容，仍按《长治市人民政府关于印发长治市深化城镇住房制度改革实施方案的通知》（长政发[1994]64号）等有关文件的相关规定执行。
　　（二）各县（市）人民政府要按照国家和省里的规定及本方案要求，结合当地实际情况，尽快制定出台各自的具体房改政策。
　　（三）本方案实施前，市房改领导组及其办公室批准的各县市区、各单位有关住房制度改革的请示、报告、方案等文件中的政策、规定等，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。
　　（四）本方案由市房改办负责解释。
                                                                            　　　　　　　   一九九八年十月五日