发文单位：最高人民法院

文　　号：1986民他字第7号

发布日期：1986-6-17

执行日期：1986-6-17

四川省高级人民法院：

　　你院一九八五年十一月二十八日《关于董明珍与张国惠、罗成友房屋掉换纠纷上诉案的请示报告》收悉。

　　据报告称：一九七一年十一月，巴中县城关镇居民上山下乡办公室，将该镇二十七户地主下放农村，并将他们在镇里的自有房屋一律由县财政局作价收购。杨继均、董明珍夫妇不愿去指定的青山公社落户，经人介绍，由上山下乡办公室批准，愿将在城镇自住的五间瓦房（54.29平方米）与张国惠、罗成友夫妇在梁永公社自有的两间瓦房（35.72平方米）掉换。董明珍和张国惠出面立约书据，按照县财政局规定的房屋价格，由张国惠补给董明珍208.91元房屋面积差价。杨继均、董明珍夫妇即随迁到梁永公社落户。张国惠向政府登记、办理了掉换房屋产权契本。几年后，罗成友、张国惠夫妇将五间瓦房进行维修和扩建。杨继均、董明珍夫妇返回县城后，把在梁永公社的两间瓦房也进行了处分。从一九七九年开始，杨继均、董明珍夫妇到处指控罗成友利用职权霸占其房产。一九八三年五月，杨继均患病死亡，其子杨述福声称其父之死与罗有关，全家出动，打烂罗家墙壁，强占罗家房屋三间，并在罗家设灵堂，放花圈，致使罗家无法正常生活，张国惠遂向人民法院起诉。

　　我们研究认为：董明珍与张国惠互换房屋产权，虽然发生在“文革”期间，但确属双方在自愿基础上协商达成的互换房屋产权契约，并经当地政府审查批准，办理了产权转移手续，各自对互换的房屋行使了使用权和处分权。事过七年之久，董明珍以落实政策为由，否认自愿互换房屋的事实，是没道理的。杨家强占罗家房屋，毁坏墙壁，设灵堂等行为也是违法的，应进行批评教育。据此，我们基本同意你院第二种意见，即董明珍与张国惠互换房屋产权，是合法的民事行为，依法应予保护。但在案件的处理上，既要依法办事，又要做到合情合理，并尽可能调解解决。

附：

四川省高级人民法院关于巴中县董明珍与张国惠、罗成友房屋掉换纠纷上诉案的请示报告

（1985年11月28日）

最高人民法院：
     我院受理巴中县董明珍与罗成友、张国惠房屋掉换纠纷案，因政策性强，我们拿不稳。现将本案案情及处理意见请示报告于下：
     上诉人（原审被告）：董明珍，女，现年72岁，汉族，四川省巴中县人，居民，住巴中县巴州镇顺利街142号。
     委托代理人：杨述福（董明珍之子），男，现年46岁，汉族，四川省巴中县人，工作单位内蒙古乌海市乌达矿务局劳动服务公司生产科。
     诉讼代理人：祝群如，女，成都市西城区法律顾问处律师工作者。
     诉讼代理人：刘绍铨，男，成都市西城区法律顾问处律师工作者。
     被上诉人（原审原告）：罗成友，男，现年54岁，汉族，四川省巴中县人，巴中县人民法院原副院长（现已免院长职，任该院党组副书记），住巴中县法院。
     被上诉人（原审原告）：张国惠（罗成友之妻），女，现年43岁，汉族，四川省巴中县人，巴中县渡口管理所职工，住址同上。
     上诉人董明珍因房屋掉换纠纷一案，不服四川省达县地区中级人民法院（83）法民字第1号民事判决，向我院提出上诉。我院依法组成合议庭，经审阅原审案卷和到当地调查。查明案件事实如下：
     1971年11月，巴中县城镇居民上山下乡办公室根据当时的政策，强制将董明珍、杨继均（地主分子）夫妇下放到青山公社（全县城关镇同时下放的还有27户地主分子）。按当时的规定，下乡户的街房一律由县财政局以每平方米25元拆价收购。杨继均在巴州镇胜利街142号有街房五间，共计54.29平方米，按4.5成折旧，每平方米11.25元计价，共折价610.67元。当时在县人保组工作的罗成友在城里需要住房，原籍巴中县梁永公社老家又有两间土墙瓦房无人居住，曾与县城镇居民上山下乡办公室副主任钟秀荣和县财政局房管干部张仁元联系，请求帮忙在下乡户中掉换房屋。杨、董夫妇被决定下放青山公社后听说青山公社山高路远，条件差，对四类分子打得凶，想换个地方。经王述英、蔡绪英介绍，杨、罗双方相商后愿意互换房屋。场继均同罗的妹妹罗成惠一同去农村看了罗的房子，并丈量了房屋面积为35.72平方米，比杨的街房面积少18.5平方米。杨继均觉得梁永公社比青山公社好，同意换房，当时议定由罗付杨面积差价款208.91元。双方写了换房纸约。董明珍和张国珍分别在纸约上盖了私章，并一道持纸约向城关镇公社革委会报告，公社同意后，罗成友办理了产权过户手续。杨、董夫妇就被下放到所换罗成友房屋所在的生产队。罗成友住进换来原杨继均的街房后，曾几次进行了较大维修和改建，使用面积以原来的54.92平方米扩大到91.75平方米，案发后经县建筑公司核算用去维修、改建费（以1979年国家价格计算）共计2675.16元。1974年初，杨继均、董明珍夫妇自行返城，临走前，将农村的两间住房借给生产队长罗成前。1978年，根据当地规定：老土墙房子都要由生产队拆了当肥料，由队上重修新房。罗成前派人征求杨继均的意见向其说：今后如需要房子，生产队给重盖，如愿要钱，生产队给钱也行，杨表示同意拆房，故该房已由生产队拆除。杨继均落实政策后，从1979年10月开始，向各级有关部门申诉，否认调换房屋的事实，指控罗成友因家属进城无房住，勾结饮食公司干部将其下放到罗的老家落户，五间街房被罗利用职权霸占等，要求罗立即归还该房产权。1982年11月10日，杨继均一家强行搬进罗家，占房一间，又煽动一些不明真象的群众在街上轰闹，提出换房文约是罗成前伪造的，没有收到罗成前付给的房屋差价款等，致使矛盾扩大。1983年5月杨继均患脑溢血死亡，其子杨述福一家从内蒙古赶回巴中县奔丧，声称其父之死与罗有关，遂全家出动，随意打烂罗家墙壁，侵入罗家占房3间。并在罗家设灵堂数日，罗全家不得已而外出避让多日。县委组织公安、法院、落办、信访办、城建局、巴州镇等有关单位对此案进行了调查，多次调解，均未达成协议。后杨述福一方再次打烂罗家墙壁强行住进罗家，并将其父的花圈摆在罗家达3个月之久，致使罗成友、张国惠全家无法正常生活，遂向达县地区中级人民法院起诉。达县地区中级人民法院在查清上述事实开庭审理后，于1984年元月20日判决如下：1.原告罗成友、张国惠与被告董明珍所住房屋之调换关系有效。2.鉴于原告罗成友、张国惠根据董明珍住房的实际困难，愿将全部房屋退还给被告董明珍。故董明珍应付给原告罗成友、张国惠维修、扩建房屋费2492.57元，农村瓦房两间折款450元，换房时罗已付董的房屋差价款80元，共计3022.57元。减去房屋折旧费369.60元，实付2652.97元。3.限被告董明珍于1985年8月31日将2652.97元全部付给罗成友、张国惠。罗、张则应移交全部房屋。逾期不付清房款，该房则属原告罗成友、张国惠所有，再不返还。4.原告罗成友、张国惠和被告董明珍对暂住两间房屋。在1985年8月底未办交接手续前，双方均应保持房屋现状，不得改变和毁损。宣判后，上诉人董明珍不服以“房屋掉换关系有效”在法律上是没有说服力；双方掉换房屋不等价，换房约据无中证人执笔人，属罗成友利用职权、乘人之危，霸占房屋，而且一审计算维修费用太高等为由，提起上诉。我院收案后经过调查，多次给双方做工作，希望双方都从当时的历史背景出发，求得一个双方都能接受的方案，达到调解结案的目的，虽作大量工作，调解无效。上诉人董明珍及其子坚持房屋掉换关系无效，要求退还原房重新计算维修费和改建费。被上诉人罗成友、张国惠亦翻悔了原同意将房屋全部退给董明珍的意思，只表示了为解决董明珍现在住房困难，原将住房及二间一个阁楼给董明珍。
     我院审判委员会讨论认为，本案案情清楚，杨、罗掉换房屋属双方自愿。应属有效。但在对本案的实体处理上有两种意见。第一种意见认为：杨、罗掉换房屋发生在文化大革命特定的历史时期，由于当时“左”的政策上的错误导致房屋掉换关系的发生，换房价格也是由县财政局按当时疏散遣送四类分子时统一规定的房屋价格计算，未经双方商议，双方所换房屋在价值上有不对等的问题。对本案实体的处理是一个落实政策问题，根据中央办公厅中办发（80）75号、四川省委办公厅川委办〔1981〕9号、〔1982〕47号文件的有关落实政策的规定精神以及巴中县落实同时期同类型问题的办法，应将房屋产权归还给董明珍。张国惠、罗成友换房后对房屋几次进行过维修、改建，共用去2627.25元。同时，换房时杨继均已得到的差价款80元，生产队拆除场农村二间房屋应补偿价款450元，共计3205.16元应由董明珍付给张国惠、罗成友。
     第二种意见认为：既然调换房屋有效，房屋产权应受法律保护。根据四川省委办公厅川委办〔1984〕37号和川委办〔1982〕47号文件规定之精神。一、罗、杨掉换房屋不存在利用职权的问题，同时杨继均已将掉换的原罗成友的农村房子行使了处分权，故罗、杨房屋掉换关系有效，其房屋产权应受到法律保护。二、一审判决罗将房屋退给张国惠是在原告自愿的基础，二审中原告罗成友、张国惠已翻悔愿将全部房屋退还董明珍的意愿，因而一审判决已无法维持。三、鉴于董明珍，落实政策返回县城后无房居住，罗成友、张国惠愿意分割二间房屋给董明珍居住，应予准许。即董明珍现住的两间房屋共23.85平方米阁楼7.81平方米归董明珍所有，作为当年换房不等价的补偿。其余房屋35.082平方米和阁楼21.068平方米归张国惠、罗成友所有。同时，由罗、张补付换房时的差价128.91元给董明珍，生产队补付农村房屋折价450元归董明珍。
     审判委员会多数同志倾向于按第一种意见处理，是否妥当，请审查批复。