发文单位：北京市房屋土地管理局

文　　号：京房地物字[1999]187号

发布日期：1999-3-9

执行日期：1999-3-9

失效日期：2003-5-1

各区县房地局、小区办，各物业管理单位：

　　现将《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（以下简称《基本要求》）印发给你们，请贯彻执行，并就有关问题通知如下：

　　一、本《基本要求》是本市居住小区物业管理服务的最低标准，各物业管理企业向产权人、使用人提供的居住小区物业管理服务不得低于此标准。

　　二、市及区县房地局、小区办自1999年7月1日起，依《基本要求》对物业管理企业进行检查、考核。对所提供服务达不到《基本要求》的，应要求限期整改；经整改仍达不到《基本要求》的，由市、区县房地局根据《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号）第十九条之规定予以警告、限期改正，并可处以5千元至3万元罚款；警告三个月后，企业无明显改进的，报经市房地局核准后注销其《北京市物业管理资质合格证书》。

　　三、物业管理委员会、产权人及使用人可按照《基本要求》对物业管理企业进行考评，并以此作为对物业管理企业服务要求的依据。

　　四、办公楼、商厦的物业管理服务可参照此标准执行。

北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）

　　一、服务宗旨与原则

　　以“业主和住户至上、服务第一”为宗旨，坚持方便业主和住户、文明服务原则。

　　二、房屋及共用设施设备的维修和管理

　　24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度，有回访记录。

　　房屋及设备小修和电梯、供水供电设施、共用电视天线的管理应达到《房屋及其设备小修服务标准》（京房地修字[1998]第799号）。

　　房屋的大中修执行《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（京房修字[1994]第521号）。

　　定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修；对质量较差，易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度做出评价，列出年度养护维修计划。

　　检查和大、中、小修要有记录。

　　三、保洁服务

　　居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。

　　四、保安服务

　　24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。

　　对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。

　　五、绿化管理

　　绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现象。

　　六、消防管理

　　建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。

　　七、车辆管理

　　车辆应停放有序。

　　收取车辆管理费的，应有专人负责看管；机动车应指定专用停车场、划定专用停车位，非机动车应存放在专用停车场所。

　　八、装修管理

　　监督业主和住户遵照有关规定进行装修。

　　九、代收代缴服务

　　如代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用，应按照有关规定收费，计数准确，并提供凭据。

　　十、档案资料管理

　　有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料帐实相符。

　　房屋及设施设备基础资料要求有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件，竣工和接管验收档案资料（要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、公共设备设施的设计安装图纸资料。1996年后新建小区应有六图二书，即1／1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境预评价书。

　　房屋产权产籍资料应有房屋产权情况清册，共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数。

　　物业管理经营管理资料应有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住小区情况表，房屋安全普查表，历年的房屋完损等级评定记录，大、中、小修和检查记录，设施设备运行记录，房屋租金缴纳记录，公共维修基金的提存和使用记录，物业管理费用的收缴和使用记录，向管委会公开帐目的记录等。