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上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》做好本市物业管理有关工作若干意见的通知
 

发文单位:上海市房屋土地资源管理局

发布日期:2007-10-22

执行日期:2007-10-22

 

各区县房地局:

  为了贯彻实施《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和国务院修改后的《物业管理条例》(以下简称《条例》),现就本市物业管理有关工作提出如下意见,请遵照执行。

  一、关于业主大会表决事项时建筑面积和人数的确定

  根据《物权法》第七十六条规定,业主共同决定事项时,业主"专有部分的面积"按所持房地产权证记载的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按房屋销(预)售合同确定的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算。其中,建设单位"专有部分的面积"为未销售的物业建筑面积,不包括以下物业的建筑面积:(1)依法归全体业主所有的物业;(2)停车库;(3)配电房;(4)垃圾房;(5)不能单独办理产证的其他物业。"建筑物总面积"为所有业主享有"专有部分的面积"的总和。

  "业主人数"按房地产权证数确定,一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按房屋销(预)售合同数确定,一份合同计为一个业主人数。

  二、关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

  根据《物权法》第八十条的规定,在前期物业管理期间,建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配,按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。

  业主大会成立后,可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的,按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。

  三、关于业主大会议事规则、管理规约的制定和修订

  《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的,在2007年10月1日之后,应按照《物权法》的规定执行;业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订,并在下一次业主大会会议召开时,提交业主大会表决。

  四、相关工作要求

  区县房地产管理部门要加强《物权法》和《条例》的宣传,做好贯彻实施过程中的衔接工作;要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督,增强业主自律意识,完善民主协商机制,帮助其依法履行职责,维护广大业主的合法权益;要对物业服务企业加强监督管理,推进物业管理市场有序竞争,促进物业服务企业不断提高服务水平;要倾听群众意见,认真解决群众反映的热点、难点问题,切实把《物权法》、《条例》的各项规定落到实处。

  物业服务企业要进一步增强服务意识,提高服务水平,积极配合政府部门做好小区综合管理工作;要加强物业服务的分类管理,积极推进管理与作业分离的服务模式,不断提高物业服务满意度,提升行业的社会声誉。

  业主大会、业主委员会要在区县房地产管理部门、街道办事处和居民委员会的指导下,建立会议制度、业主接待制度、印章使用制度、档案管理制度;完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则,不断规范业主自我管理行为;广大业主要根据《物权法》的规定,依法行使权利、承担义务,不断健全业主自我管理、自我约束的机制。

  五、施行日期

  本通知自发文之日起施行。

                                                                                    上海市房屋土地资源管理局

                                                                                          二○○七年十月二十二日

时间:2008-11-09 09:07:19   点击数:0    
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