长县住建发[2012]25号

各房地产开发企业、工程监理单位、县直各金融机构：

　　为维护房地产市场交易秩序，加强商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障购房人的合法权益，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令131号）和《关于印发〈商品房预售资金管理办法〉的通知》（晋建房字[2011]318号）等法律法规有关规定，参照《长治市商品房预售资金监管实施细则》，长治县住房保障和城乡建设管理局，中国人民银行长治县支行，中国银行业监督管理委员会长治监管分局长治办事处制定了《长治县商品房预售资金监管实施细则》，经县政府法制办审查备案，现予以印发，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　长治县住房保障和城乡建设管理局（章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国人民银行长治县支行（章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　长治县银监办事处（章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年四月二十日

 

　　为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于印发<商品房预售资金监管办法>的通知》（晋建房字[2011]318号）等法律法规有关规定，参照《长治市商品房预售资金监管实施细则》结合我县实际，制定本细则。

　　一、适用范围

　　（一）凡在本县区域内于2012年4月20日起经批准预售的商品房建设项目（含经济适用住房、限价商品房），其预售资金的收缴，使用和监督管理工作，适用本实施细则。

　　二、组织机构

　　（二）为加强我县商品房预售资金的监管工作，成立由县住房保障和城乡建设管理局（下称：县住房和城乡建设局），中国人民银行长治县支行（下称：人行长治县支行），中国银行业监督管理委员会长治监管分局长治县办事处（下称：县银监办事处）等部门组成的县商品房预售资金监管协调小组，商品房预售资金监管工作中的重大问题由协调小组研究决定。协调小组下设办公室，办公室设在县住房和城乡建设局房地产交易中心，具体负责商品房预售资金的日常监管工作。

　　（三）县住房和城乡建设局负责对全县监管项目商品房的预售资金入账情况，工程建设进度和资金使用情况进行监督管理。

　　其主要工作职责：

　　1、办理预售资金监管协议备案；

　　2、办理商品房预售资金使用计划备案；

　　3、监督管理预售资金支取；

　　4、建立房地产开发经营企业诚信档案，向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况，并定期公示；

　　5、受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉；

　　6、商品房预售资金监管其他有关工作。

　　（四）人行长治县支行，县银监办事处负责对商业银行的预售资金监管行为进行监督检查。

　　三、监管协议的签订

　　（五）批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，房地产开发经营企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监督对象（下称“监管项目”），在我县选择一家商业银行（下称“监管银行”）并申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”），一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金，专用账户应以幢为基本单位，一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。

　　有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，房地产开发经营企业应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金融机构或个人，房地产开发经营企业还应当与抵押权人和监管银行共同签订三方协议，明确各方的权利、义务和责任。

　　监管项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

　　（六）房地产开发经营企业在办理《商品房预售许可证》前，应与监管银行，监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《长治市商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议》”），明确三方的权利、义务、责任。同时，向监管银行提交以下资料：

　　1、监管项目的工程形象进度表；

　　2、监管项目各阶段资金使用计划；

　　3、监管项目工程预算清册；

　　4、投标文件、中标通知书；

　　5、监管银行要求的其他资料。

　　签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发经营企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

　　（七）《监管协议》应载明房地产开发经营企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户、开户银行，预发放的资金账户账号等相关信息。

　　四、监管协议的报送

　　（八）房地产开发经营企业在申请办理《商品房预售许可证》时，按照法律、法规规定，应向县住房和城乡建设局提交以下材料：

　　1、商品房预售资金监管协议书；

　　2、监管项目的工程建设费用；

　　3、监管项目各阶段的资金使用计划；

　　4、监管项目的工程形象进度表；

　　5、监管银行预发放的资金账户名称、账号。

　　（九）未签订商品房预售资金监管协议的项目，县住房和城乡建设局不予发放《商品房预售许可证》。县住房和城乡建设局将通过新闻媒体对外公布商品房预售资金监管银行及资金账户、账号。

　　（十）房地产开发经营企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致，账户名称由房地产开发经营企业名称+《商品房预售许可证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章须与资金专用账户的名称一致。

　　（十一）监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发经营企业的开户申请书、《商品房预售许可证》复印件、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报人行长治县支行备案。

　　（十二）监管协议签订后，房地产开发经营企业在预售过程中一般不得变更监管银行，如确需变更应向县住房和城乡建设局提出申请，经批准后解除原监管协议，同时签订新的监管协议，将原资金账户的商品房预售资金全部转入变更后的资金账户，并报县住房和城乡建设局和人行长治县支行备案。房地产开发经营企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，县住房和城乡建设局将暂停该项目的预售。

　　五、预售资金的收存

　　（十三）房地产开发经营企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人持房地产开发经营企业开具的由县住房和城乡建设局统一监制的专用账户缴款通知单直接向监管银行缴款，房地产开发经营企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。房地产开发经营企业不得直接收存购房款。

　　（十四）购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入监管银行资金账户，并注明用途。

　　（十五）购房人以分期或其他付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

　　房地产开发经营企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当向备案登记部门提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证，否则备案登记部门不得为其办理备案登记手续。

　　六、预售资金的使用

　　（十六）房地产开发经营企业申请使用商品房预售资金，应按用款计划分次向县住房和城乡建设局提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

　　（十七）商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，原则上监管项目的全部商品房预售资金按预售资金监管协议方式监管。监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

　　（十八）房地产开发经营企业向县住房和城乡建设局申请使用商品房预售资金时，根据下列不同申请款项，提交相应材料：

　　1、商品房预售资金使用申请表；

　　2、预售人资金使用计划；

　　3、工程建设合同及经验核的房地产开发项目手册；

　　4、用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的监管项目部分分项工程施工完成证明和施工单位的用款申请；

　　5、用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的提供与供应商签订的购销合同；

　　6、用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，提供合同或缴费通知；

　　7、用于归还银行贷款的提交贷款合同；

　　8、应当提供的其他材料。

　　县住房和城乡建设局将按照监管银行建立的预售资金收缴、支出台帐，并根据监管项目分部分项工程预算清册，资金使用计划等要求严格审核房地产开发经营企业资金使用申请，符合条件的，自申请之日起2个工作日向监管银行出具《商品房预售资金拨付通知书》，监管银行凭《商品房预售资金拨付通知书》在2个工作日内向同房地产开发经营企业签约的合同人或相关单位拨款。

　　（十九）有下列情况之一的县住房和城乡建设局不予办理用款手续：

　　1、收款单位、用途、金额等内容与房地产开发经营企业所提供的合同约定不符的；

　　2、资金账户余额不足的；

　　3、其他不符合本实施细则情况的。

　　（二十）在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时。房地产开发经营企业可向县住房和城乡建设局提出调用超出部分预售资金的申请，提交用于有关工程建设的真实性材料。经审批符合条件的，可允许以其超出部分用于调用。

　　（二十一）房地产开发经营企业在商品房预售中若发生退房退款的，由房地产开发经营企业提出申请。经审批符合条件的办理相关手续，监管银行按规定将相关款项以转账方式划入原购房人账户。

　　（二十二）在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发经营企业应向县住房和城乡建设局提交调用超出部分预售资金用于有关工程建设的真实性材料。经审批符合条件的可允许调用、监管银行按规定给予支付。

　　七、资金账户的管理

　　（二十三）监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴，支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发经营企业应在每月15日前将上个月的建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对帐单，报县住房和城乡建设局备案，监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报人行长治县支行备案。

　　（二十四）在办理完监管项目的初始登记后，房地产开发经营企业持证明材料向县住房和城乡建设局申请撤销资金账户，县住房和城乡建设局在房地产开发经营企业所提供材料齐备的情况下，向监管银行出具《商品房预售资金监管撤销通知书》。监管银行按规定与房地产开发经营企业办妥相关手续后，撤销资金账户，并报县住房和城乡建设局和人行长治县支行备案。

　　八、法律责任

　　（二十五）房地产开发经营企业提供虚假材料申请开立资金账户、骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，县住房和城乡建设局应当立即停止该监管项目的预售，并责令其限期改正。同时，将房地产开发经营企业不良诚信行为记载在《项目手册》、《诚信档案》中。

　　（二十六）监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发经营企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将不良诚信行为记入企业的诚信档案。

　　（二十七）监管银行未按要求受理房地产开发经营企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应法律责任外，三年内不得在本县行政区域内承担商品房预售资金的监管。

　　（二十八）房地产开发经营企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，县住房和城乡建设局将责令限期改正。造成严重后果的，监管项目的工程监理单位或监管银行承担连带责任，并依法追究相关责任人的责任。

　　（二十九）参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的由有关部门依法依纪追究责任。

　　九、附则

　　（三十）本细则未尽事宜，按《商品房预售资金监管办法》规定执行。

　　（三十一）本细则自2012年4月20日起施行，实行之前已批准预售的商品房项目不适用本细则。